Ordine di demolizione e diritto all’abitazione: la prevalenza dell’interesse pubblico (Cons. Stato n. 31 del 02.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto all’abitazione non ha portata assoluta e non rende illegittimo l’ordine di demolizione dell’abuso edilizio ogni qualvolta l’immobile sia adibito a casa familiare. L’ordine di demolizione esprime il diritto della collettività al ripristino dell’equilibrio urbanistico-edilizio violato e prevale sull’interesse del privato che ha edificato sine titulo. Ai sensi dell’art. 31 d.P.R. 380/2001 la demolizione costituisce la regola, mentre la sanzione pecuniaria alternativa integra un’eccezione subordinata ai presupposti dell’art. 34 del medesimo decreto, limitata agli abusi minori e non invocabile per interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. L’onere di provare l’impossibilità della riduzione in pristino o il grave pregiudizio grava sempre sulla parte privata, senza che possa supplirvi il potere istruttorio del giudice.

Il Fatto

Il giudizio ha ad oggetto la determina dirigenziale con cui Roma Capitale ha ingiunto la rimozione e la demolizione d’ufficio di interventi di ristrutturazione edilizia realizzati abusivamente: due manufatti in cemento armato in ampliamento e in aderenza al fabbricato principale e una piscina. Il provvedimento impugnato costituisce atto conseguente a una precedente ordinanza di demolizione, non impugnata nel presente giudizio.

I ricorrenti, proprietari dell’immobile, hanno dedotto che le opere erano state realizzate da un familiare senza il loro consenso e per esigenze abitative. Il TAR Lazio ha dichiarato il ricorso inammissibile e infondato, rilevando la natura meramente conseguenziale dell’atto e la vincolatezza del provvedimento. Propongono appello, riproponendo i motivi di primo grado e deducendo l’erronea valutazione delle circostanze di fatto e di diritto.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello, ritenendolo infondato e prescindendo, in applicazione del principio della ragione più liquida, dall’eccezione di inammissibilità sollevata da Roma Capitale per violazione dell’art. 104 c.p.a. Le censure, osserva il Collegio, avrebbero dovuto essere proposte avverso l’originaria ordinanza di demolizione, di cui quella impugnata costituisce mero atto conseguente.

Quanto all’onere probatorio, la giurisprudenza è costante nel ritenere che spetti al privato dimostrare l’impossibilità della riduzione in pristino o il grave pregiudizio derivante, poiché la demolizione è la regola ai sensi dell’art. 31 d.P.R. 380/2001 (Cons. Stato, sez. VII, n. 6969 del 2023). La sanzione pecuniaria alternativa resta eccezionale e limitata agli abusi minori, non invocabile per interventi in assenza di permesso di costruire o con variazioni essenziali (Cons. Stato, sez. VII, n. 8802 del 2023). Nel caso concreto le opere hanno autonomia strutturale che ne esclude l’incidenza sulla parte legittima; la perizia di parte è stata depositata inammissibilmente in appello e priva di analisi tecnico-strutturale.

Sul rapporto tra ordine di demolizione e diritto all’abitazione, il Collegio richiama un orientamento consolidato (Cons. Stato, sez. VI, n. 6076 del 2024; n. 5318 del 2025; sez. II, n. 9447 del 2024): il diritto all’abitazione non ha portata assoluta e non prevale automaticamente sull’interesse pubblico al governo del territorio. L’esecuzione dell’ordine non contrasta con l’art. 8 CEDU, non essendo desumibile da tale norma un diritto assoluto a occupare un immobile abusivo (Cass. civ., Sez. III, n. 844 del 2020). L’emergenza abitativa non paralizza la demolizione, stante l’inammissibilità di condoni atipici.

Nessuna rilevanza assume il tempo trascorso tra la realizzazione dell’abuso e l’adozione del provvedimento, non potendo l’interessato vantare alcun legittimo affidamento nel mantenimento dell’opera sine titulo (Ad. plen. n. 9 del 2017). Infine, il dedotto difetto di motivazione è smentito dalla compiuta descrizione delle opere contenuta nel provvedimento quanto a consistenza e materiali. Le spese seguono la soccombenza.