Annullamento sanzione alternativa alla demolizione per difetto motivazione (TAR Emilia-Romagna n. 769 del 27.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione di cui all’art. 33, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 è applicabile d’ufficio dall’amministrazione comunale, senza necessità di istanza di parte, allorquando sia stata accertata l’oggettiva impossibilità tecnica di eseguire il ripristino senza pregiudizio delle parti legittime dell’immobile. In tal caso, l’abuso edilizio non può restare privo di sanzione, essendo doveroso e vincolato il potere repressivo in materia edilizia. La sanzione deve essere determinata sulla base della differenza del valore di mercato tra l’uso legittimo del bene (nella specie, ricettivo-turistico) e l’uso abusivamente realizzato (residenziale), senza ricorso al costo di produzione previsto dalla L. n. 392/1978. Il provvedimento sanzionatorio deve dare conto degli specifici parametri di stima utilizzati, con indicazione della zona, della tipologia edilizia e della superficie considerata, a pena di nullità per difetto di motivazione ai sensi dell’art. 3 L. n. 241/1990.

Il Fatto

La società ricorrente impugnava l’ordinanza con cui il Comune di Rimini aveva irrogato la sanzione pecuniaria di € 1.040.000,00 in sostituzione della demolizione di opere abusive, consistenti nel mutamento di destinazione d’uso da turistico-ricettiva a residenziale di un immobile, con realizzazione di quattro autorimesse e otto unità abitative. L’abuso era stato accertato in via definitiva con la sentenza di improcedibilità del ricorso avverso l’ordinanza di demolizione del 2019. Il Comune, dopo aver accertato con perizia tecnica la non fattibilità della demolizione per il pregiudizio alla parte conforme, aveva demandato alla Commissione provinciale per il Valore Agricolo Medio la stima dell’incremento di valore dell’immobile.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha respinto il primo motivo di ricorso, con cui la società lamentava l’applicazione d’ufficio della sanzione alternativa. Il Collegio ha chiarito che né l’art. 33 d.P.R. n. 380/2001 né l’art. 14 L.R. n. 23/2004 richiedono l’iniziativa del privato, rilevando unicamente l’oggettiva impossibilità tecnica di eseguire il ripristino. Diversamente opinando, l’abuso edilizio non sarebbe passibile di alcuna sanzione, con esiti illogici in contrasto con il carattere doveroso e vincolato del potere repressivo in materia edilizia, come confermato da Consiglio di Stato, Sez. I, n. 599 del 2025.

Il Collegio ha altresì escluso il difetto di competenza della Commissione VAM, rimarcando come il corretto iter procedimentale fosse già stato validato con la sentenza n. 713/2023 del medesimo TAR, confermata dal Consiglio di Stato con sentenza n. 9447/2024. Quanto al metodo di calcolo, il TAR ha precisato che per gli immobili ad uso diverso dalla residenza la sanzione va determinata sulla base della differenza tra il valore di mercato dell’uso legittimo (ricettivo-turistico) e quello dell’uso abusivo (residenziale), non potendosi applicare il costo di produzione previsto dalla L. n. 392/1978.

Accolti invece i motivi di censura relativi al difetto di motivazione e istruttoria della stima. Il TAR ha rilevato che i generici richiami al mercato e alle quotazioni OMI non consentono di verificare i parametri utilizzati dalla Commissione, mancando l’indicazione della zona e della tipologia edilizia considerate per la determinazione del valore unitario di € 2.300/mq, nonché della superficie commerciale stimata “in circa 470 mq”, occorrendo una stima precisa.

Alla luce di tali carenze, il ricorso è stato accolto con annullamento del provvedimento impugnato e contestuale obbligo per l’amministrazione di procedere al riesame, con compensazione delle spese di lite per la particolarità della materia.