Sanzione paesaggistica con criterio di stima diverso da ordinario richiede motivazione (TAR Lombardia n. 3002 del 31.10.2024)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione pecuniaria per abusi edilizi in zona paesaggisticamente vincolata va determinata, in via ordinaria, nella misura del tre per cento del valore d’estimo dell’unità immobiliare, secondo il criterio fissato dall’art. 3 D.M. 26 settembre 1997. Qualora l’Amministrazione intenda discostarsene e applicare il diverso criterio del profitto analitico di cui all’art. 2 del medesimo D.M., è tenuta a motivare specificamente le ragioni della scelta, tanto più se gli esiti divergono in modo evidente. La perizia che assume come base di calcolo del valore di mercato la sola media delle quotazioni OMI e FIMAA, senza integrarle con elementi concreti di riscontro, è affetta da insufficiente istruttoria. Restano estranee al perimetro dell’abuso le opere legittimamente assentite in epoca successiva.

Il Fatto

I ricorrenti, successori dei genitori nella pratica di condono edilizio presentata nel 1986, impugnavano il provvedimento con cui il Comune aveva rideterminato in Euro 456.582,96 la sanzione paesaggistica dovuta per opere realizzate in difformità dalla licenza edilizia in un immobile adibito ad albergo, ricadente in area vincolata in prossimità del lago.

La prima quantificazione, recepita nel 2017 con riserva di successiva verifica, ammontava a Euro 41.971,88, già corrisposta. Il nuovo importo, dieci volte superiore, lasciava a carico dei ricorrenti un residuo di Euro 414.611,10. I ricorrenti deducevano violazione dell’art. 1 legge n. 241/1990 ed eccesso di potere per illogicità, irrazionalità e insufficienza della motivazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio, disattesa l’istanza di consulenza tecnica d’ufficio per la sussistenza di elementi sufficienti, esaminava prioritariamente il secondo motivo. Richiamato l’art. 167, comma 5, D.Lgs. n. 42/2004, che àncora la sanzione al maggiore importo tra danno arrecato e profitto conseguito, il Tribunale rilevava che il perito comunale aveva applicato il criterio della differenza tra valore dell’opera e costi sostenuti, previsto dall’art. 2 D.M. 26 settembre 1997, in luogo di quello ordinario del tre per cento del valore d’estimo fissato dall’art. 3.

Da tale scelta derivava una divergenza macroscopica degli esiti. Il Collegio ne deduceva l’obbligo di motivazione specifica in capo all’Amministrazione, tanto più che essa seguiva a una iniziale adesione, ancorché con riserva, alla stima del consulente di parte. La previsione del criterio ordinario risponde, infatti, all’intento del legislatore di limitare la discrezionalità amministrativa e di ancorare la quantificazione a parametri oggettivi, coerentemente con la natura di sanzione amministrativa dell’indennità, che prescinde dall’effettivo danno ambientale, secondo il consolidato orientamento di Cons. Stato, sez. VI, n. 4690 del 2006 e di Cons. Stato, sez. IV, n. 1464 del 2009.

Fondata risultava anche la censura sulla sovrastima del compendio. La sanzione non può assumere a riferimento opere realizzate dopo il condono. Poiché l’ascensore era stato assentito con concessione edilizia del 1994, esso andava espulso dalla stima del profitto, così come il relativo coefficiente correttivo in aumento.

Quanto ai listini OMI, il Tribunale richiamava la giurisprudenza tributaria secondo cui le quotazioni non costituiscono fonte tipica di prova del valore venale, ma mere indicazioni di larga massima (Cass. civ., Sez. V, n. 5159 del 2021). Il perito si era limitato ad assumere la media dei valori OMI e FIMAA per destinazioni “commerciale” e “negozi”, senza affiancarvi il raffronto con atti di compravendita di immobili similari: ne derivava insufficiente istruttoria. Infondate, invece, le censure sui coefficienti per parcheggio e sulla duplicazione tra “area vista lago” e “zona commerciale privilegiata”.

Il ricorso era accolto nei limiti indicati e il provvedimento annullato, fatti salvi i legittimi provvedimenti successivi, con condanna del Comune alle spese, liquidate in Euro 2.000,00.