Collegamento tra unità immobiliari e accorpamento con cambio di destinazione d’uso (Cons. Stato n. 3166 del 23.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di una scala interna che colleghi un locale commerciale al piano terra e un’unità immobiliare al piano superiore determina l’unificazione tra le due unità e il mutamento della destinazione d’uso del piano superiore, che acquisisce l’attitudine funzionale all’uso commerciale. L’intervento che altera l’originaria consistenza fisica dell’immobile con modifica della distribuzione interna della superficie integra ristrutturazione edilizia e richiede i relativi titoli abilitativi. In materia edilizia l’onere della prova circa l’epoca di realizzazione delle opere grava esclusivamente sul privato, unico soggetto in grado di fornire atti e documenti dimostrativi dell’epoca di costruzione. Il mero deposito delle autorizzazioni dei proprietari alla realizzazione dell’opera non assolve tale onere qualora non siano forniti elementi ulteriori sull’effettiva data di costruzione.

Il Fatto

Il titolare di un’attività di vendita al pubblico esercita in un locale commerciale al piano terra di un immobile romano, condotto in locazione. Egli ha altresì la disponibilità di un secondo immobile al primo piano della medesima palazzina, acquisito in locazione dal padre, con ingresso su civico differente. Con una determina dirigenziale, l’amministrazione capitolina ha contestato l’accorpamento delle due unità immobiliari, qualificato come ristrutturazione “pesante”, e il cambio di destinazione d’uso del locale superiore, realizzati attraverso una scala a chiocciola interna di collegamento funzionale tra i due piani.

Il ricorrente ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Lazio, sostenendo che la scala non integrasse una ristrutturazione pesante né determinasse un cambio di destinazione, stante la diversità catastale dei locali e dei proprietari. Il TAR ha respinto il ricorso, rilevando che la scala aveva determinato l’unificazione delle unità con mutamento della destinazione dell’appartamento superiore. Avverso tale pronuncia è stato proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ritiene l’appello infondato. La documentazione in atti, anche fotografica, comprova che l’opera consiste in una scala in legno che collega il locale commerciale al piano terra con l’unità immobiliare al primo piano. Tale intervento ha determinato l’unificazione tra le due unità, mutando la destinazione d’uso del locale superiore, che per effetto del collegamento ha acquisito l’oggettiva attitudine funzionale ad essere utilizzato a fini commerciali.

Sul piano qualificatorio il Collegio richiama la giurisprudenza secondo cui gli accorpamenti, o comunque gli interventi che determinano l’alterazione dell’originaria consistenza fisica dell’immobile con modifica della distribuzione interna della superficie, sono classificabili come ristrutturazione edilizia (Cons. St. sez. VI n. 10360 del 2022). La censura dell’appellante, secondo cui non sarebbe provata la variazione delle superfici né la destinazione della scala al passaggio del pubblico, non supera dunque il vaglio.

Il secondo motivo investe il regime autorizzatorio e la data di realizzazione dell’opera. Il Collegio afferma che in materia l’onere della prova circa l’epoca di costruzione grava esclusivamente sul privato, unico soggetto in grado di fornire atti, documenti o altri elementi probatori dell’epoca di edificazione (Cons. St. sez. VI n. 24 del 2024; Cons. St. sez. VII n. 1490 del 2025; Cons. St. sez. VI n. 2187 del 2024; Cons. St. sez. II n. 1016 del 2024).

Nel caso concreto la prova della realizzazione antecedente all’entrata in vigore del regime autorizzatorio in materia di destinazione d’uso, segnatamente nel 1968, non è stata raggiunta. L’appellante si è limitato a depositare le autorizzazioni dei proprietari alla realizzazione della scala interna, senza fornire elementi ulteriori circa l’effettiva epoca di costruzione. L’appello è pertanto respinto, con condanna dell’appellante alle spese del grado, liquidate in euro 4.000,00 oltre accessori.