La SCIA inefficace ab origine non consolida e legittima la vigilanza edilizia (TAR Lombardia n. 4411 del 01.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
La SCIA alternativa al permesso di costruire produce i propri effetti tipici solo se corrisponde al modello normativo e riguarda un intervento astrattamente realizzabile mediante lo strumento segnaletico. Quando l’intervento, per superamento dei limiti di altezza e densità e per difetto della necessaria pianificazione attuativa, è precluso ab origine, la segnalazione resta inefficace e non si forma alcun affidamento tutelabile né alcun consolidamento per decorso del termine di trenta giorni. Il Comune può quindi intervenire con il potere di vigilanza edilizia e non con l’autotutela, con la conseguenza che non operano le garanzie procedimentali proprie dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990. La qualificazione dell’intervento come nuova costruzione o come ristrutturazione costituisce espressione di discrezionalità tecnica, sindacabile solo per errore di fatto o manifesta irragionevolezza.

Il Fatto

La società ricorrente, gestore di un fondo immobiliare, ha presentato nel maggio 2022 una SCIA alternativa al permesso di costruire ai sensi dell’art. 23 del d.P.R. n. 380/2001, qualificando l’intervento come ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione ex art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001. Il progetto prevedeva la sostituzione di un edificio di otto piani con una torre di ventidue piani, con sagoma, sedime e prospetti integralmente diversi.

Dopo il parere favorevole della Commissione per il Paesaggio e il parere condizionato dell’UCREDIL, il Comune non ha disposto lo svincolo del titolo e, con provvedimento del 4 ottobre 2024, ha ordinato di non eseguire i lavori, ritenendo la segnalazione inammissibile e priva di efficacia per difetto della pianificazione attuativa. La ricorrente ha impugnato il provvedimento e gli atti generali presupposti, chiedendo altresì l’accertamento della validità della SCIA.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina in via preliminare i motivi ottavo, nono e decimo. La deliberazione di Giunta e le disposizioni di servizio non introducono una nuova disciplina sostanziale: si collocano sul piano dell’indirizzo politico-amministrativo e dell’interpretazione applicativa dell’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001. La riserva statale in materia di categorie edilizie resta integra. La natura residuale della nozione di nuova costruzione consente all’amministrazione di predeterminare criteri utili a verificare la concreta trasformazione del territorio.

I criteri della Disposizione n. 4/2024 — mutamento del numero degli edifici e assenza di qualsiasi traccia dell’immobile preesistente — costituiscono indicatori della rottura del nesso di continuità tra vecchia e nuova costruzione. Il Collegio richiama Cons. Stato, Sez. II, n. 8542/2025 e le pronunce della Sezione n. 1627/2026, n. 284/2026, n. 3605/2025 e n. 2757/2025, oltre a Cass. pen., Sez. III, n. 1670/2022. Il passaggio da otto a ventidue piani, con incremento altimetrico da circa venticinque a 82,58 metri, integra una trasformazione morfologica tale da spezzare il nesso. Il mero mantenimento della superficie lorda non è sufficiente.

Quanto alla pianificazione attuativa, l’art. 41-quinquies, comma 6, della legge n. 1150/1942 è pacificamente superato nei suoi limiti. La deroga per il lotto intercluso opera in termini eccezionali e richiede una valutazione positiva dell’amministrazione: non basta una qualche urbanizzazione, occorrendo l’assetto definitivo dell’ambito. Il Comune ha motivato la persistente utilità del piano in ragione del contesto di forte trasformazione urbana.

Accertata la qualificazione come nuova costruzione, la SCIA è inefficace ab origine. Il provvedimento va ricondotto al potere di vigilanza edilizia ex art. 27 del d.P.R. n. 380/2001, e non all’autotutela: non ricorrono le ipotesi di nullità ex art. 21-septies della legge n. 241/1990 né le garanzie dell’art. 21-nonies. Il termine di trenta giorni non opera in presenza di segnalazione improduttiva di effetti. Il Collegio riconosce fondate, ma non assorbenti, le censure su bonifica, parere UCREDIL e Commissione per il Paesaggio, restando salda la ragione portante dell’inefficacia. Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese.