SCIA come nuovo titolo edilizio e distanze minime inderogabili tra costruzioni (Cons. Stato n. 7443 del 22.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
La SCIA costituisce autonomo titolo edilizio e non mera comunicazione di avvio dei lavori di completamento di un’opera già assentita. La sua legittimità va scrutinata secondo lo stato di diritto e di fatto esistente al momento della presentazione, in applicazione del principio del tempus regit actum. La concessione edilizia rilasciata al vicino e non impugnata, che abbia consentito di costruire a distanza ridotta dal confine, integra una sopravvenienza ostativa alla costruzione sul confine e prevale sul principio della prevenzione, che opera sulla priorità del fatto della prima costruzione e non dell’atto della prima concessione. L’Amministrazione conserva, in presenza di illegittimità conclamate, il potere di annullare d’ufficio la SCIA ai sensi dell’art. 21-nonies della l. n. 241/1990. È superata la teorica del giudicato riflesso nei confronti del terzo titolare di un rapporto dipendente.

Il Fatto

Il Comune rilasciava nel 1995 una concessione edilizia per un fabbricato sul confine. Su istanza del vicino la concessione veniva dapprima sospesa e poi annullata in autotutela; il TAR Calabria annullava il provvedimento di autotutela, ripristinando il titolo originario. Nel 1999 il Comune rilasciava al vicino una nuova concessione per una costruzione a cinque metri dal confine, mai impugnata.

Dopo una sentenza della Corte d’Appello di Messina del 2016, il titolare della concessione del 1995 presentava una SCIA per il completamento dei lavori. Il Comune la annullava in autotutela nel 2017. Il TAR Calabria respingeva il ricorso e la domanda risarcitoria; di qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esclude che la concessione del 1995 possa sorreggere senza soluzione di continuità la legittimità della SCIA. L’art. 15, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 contempla la SCIA come nuovo titolo edilizio alternativo al permesso di costruire in fattispecie determinate, e la decadenza del titolo per mancato completamento delle opere entro il termine impone comunque di dotarsi di un nuovo titolo.

La SCIA, in quanto nuovo titolo, sottostà al principio per cui la legittimità del provvedimento si valuta alla stregua della situazione esistente al momento della sua adozione, come affermato da Cons. Stato, Sez. II, 8 marzo 2021 n. 1908 e da Cons. Stato, Sez. IV, 30 luglio 2019 n. 5395. La concessione del 1999 costituisce dunque una sopravvenienza che, avendo consentito di costruire a cinque metri dal confine, osta alla costruzione sul confine e rende illegittima la SCIA.

Il Collegio richiama il principio della prevenzione (Cons. Stato, Sez. VI, 21 luglio 2021 n. 5496) e precisa che esso opera sulla priorità del fatto giuridico della prima costruzione, non dell’atto della prima concessione. Respinta è anche la tesi del provvedimento “ora per allora”.

Quanto ai poteri amministrativi, la SCIA non elimina il potere di vigilanza e controllo: l’art. 19 della l. n. 241/1990 e la sentenza della Corte cost. n. 49/2016 legittimano l’adozione di provvedimenti inibitori in presenza di illegittimità conclamate. La SCIA si poneva in contrasto con l’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, di immediata e inderogabile efficacia precettiva (Cons. Stato, Sez. IV, 3 luglio 2023 n. 6438; Cass. civ., Sez. II, n. 24719 del 16 settembre 2024).

Il giudicato riflesso è superato: per il terzo la decisione altrui resta res inter alios acta (Cass. civ. n. 31969 del 6 dicembre 2019; Cass. civ. n. 20395 del 16 luglio 2021). La concessione del 1999, mai impugnata, si è consolidata, e l’esecuzione del giudicato trova limite nelle sopravvenienze anteriori alla notificazione (Cons. Stato, Ad. Plen. n. 4 del 2015). La domanda risarcitoria resta confermata per difetto di prova del danno, non censurato dall’appellante, e per il principio dispositivo pieno (Cons. Stato, Ad. Plen. n. 7 del 2021). L’appello è respinto, con compensazione delle spese.