Serre e variazioni essenziali: la traslazione va verificata sui parametri urbanistici (Cons. Stato n. 2097 del 13.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La difformità tra il manufatto realizzato e quello assentito integra variazione essenziale ai sensi dell’art. 32, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001 solo quando incide in concreto sui parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato. Il mero spostamento della costruzione sull’area di pertinenza non è di per sé sufficiente: occorre verificare se la traslazione abbia compromesso distanze, rapporti di copertura, volumetria, superficie o vincoli incompatibili, con riferimento ai parametri vigenti al momento del rilascio del titolo. La mancata realizzazione di opere assentite non costituisce abuso edilizio, ma semmai causa di decadenza del titolo. Il Comune che qualifichi l’opera come abusiva senza questo accertamento incorre in difetto di istruttoria e di motivazione. La cisterna interrata costituisce volume tecnico e la sua realizzazione non integra variazione sostanziale.

Il Fatto

Con concessione edilizia del 1990 la ricorrente veniva autorizzata a realizzare, su area di proprietà nel Comune di Piano di Sorrento, tre serre con struttura in ferro e vetro, oltre a sistemazioni esterne e a una cisterna interrata per la raccolta delle acque piovane. Nel 2019 la proprietaria presentava una SCIA per ampliare l’impianto serricolo.

All’esito di una verifica di conformità dei titoli rilasciati in forza del P.R.G. “Ulisse” del 1989, il Comune accertava la presenza di un’unica serra di dimensioni ridotte rispetto alle tre assentite, di una cisterna non interrata e di aree esterne difformi, oltre a lacune documentali nella SCIA. Vietava quindi la prosecuzione dei lavori e avviava il procedimento di demolizione e di annullamento dell’autorizzazione paesaggistica. Il TAR Campania respingeva il ricorso, ritenendo le difformità essenziali ex art. 32 d.P.R. n. 380/2001 e il titolo inefficace per violazione degli obblighi di sicurezza sul lavoro.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie il primo motivo nei limiti di una censura di difetto di istruttoria e di motivazione. La maggior parte delle opere assentite nel 1990 non è stata eseguita, ma ciò non integra abuso: al più, per la parte non realizzata, può fondare la decadenza del titolo per mancato completamento nel triennio.

Quanto all’unica serra, gli atti impugnati si limitano a indicarne le dimensioni in pianta e ad affermare, in modo generico, che non corrisponde “sia per consistenza che per impianto” ad alcuna delle serre assentite. Manca ogni indicazione sulle caratteristiche che incidono sui parametri edilizi: distanze dai confini e dalle costruzioni, rapporto di copertura, volumetria, superficie. Analogo deficit riguarda la cisterna.

La Corte ricostruisce la disciplina dell’art. 32 d.P.R. n. 380/2001, che impone di commisurare le difformità al progetto “approvato” e ai parametri vigenti al momento del rilascio del titolo, non a quelli coevi alla contestazione. Poiché l’art. 32 esclude già che le variazioni incidenti su volumi tecnici o consistenti in volumetria inferiore a quella assentita siano essenziali, era indispensabile valutare se la traslazione della serra avesse compromesso vincoli urbanistici o fasce di inedificabilità della particella in concreto interessata.

Il diverso collocamento è variante essenziale solo se “sostanziale”, cioè se incide sui parametri urbanistici. Se il titolo è stato rilasciato su un coacervo di mappali, lo spostamento da uno all’altro non rileva; può invece rilevare la traslazione minima che faccia insistere l’opera in zona di inedificabilità assoluta. Vanno considerate anche le tolleranze di legge. La cisterna, quale volume tecnico, non integra comunque variazione sostanziale.

Il primo motivo è quindi accolto con riforma della sentenza nella parte relativa all’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, confermandosi invece il rigetto quanto all’impedimento della SCIA: le difformità esistono e vanno regolarizzate. La serra potrà qualificarsi edilizia libera ex art. 6, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001 solo se realizzata dopo il 26 maggio 2010, con onere probatorio sull’interessata. In zona vincolata la qualificazione a variante non essenziale rileva anche per l’art. 167, comma 4, d.lgs. n. 42/2004. Il secondo motivo è assorbito. Spese compensate.