Soppalco non abitabile e condono in area vincolata: serve il carico urbanistico (Cons. Stato n. 2088 del 13.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di un soppalco costituisce intervento da qualificare caso per caso, alla luce delle sue concrete caratteristiche e della sua attitudine a incidere sul carico urbanistico. Solo quando il soppalco è di dimensioni non modeste e comporta un incremento delle superfici e un ulteriore carico urbanistico esso integra ristrutturazione edilizia e richiede il permesso di costruire. Ove invece dia vita a una superficie accessoria, non utilizzabile per lo stabile soggiorno delle persone, l’intervento è minore e compatibile con il risanamento conservativo. Ne consegue che il diniego di condono edilizio in area vincolata, fondato sulla pretesa qualificazione dell’opera come ristrutturazione, è illegittimo se l’Amministrazione non dimostra in concreto l’aumento del carico urbanistico.

Il Fatto

Una società ha presentato istanza di concessione in sanatoria ai sensi della legge n. 326/2003 e della legge regionale n. 12/2004 per un soppalco di 41 mq, pertinenza di una civile abitazione, realizzato in area interessata da vincoli paesaggistici e ricadente nella Riserva Naturale Statale Litorale Romano. Il Comune ha respinto l’istanza, rilevando la non sanabilità delle opere eseguite su immobili soggetti a vincolo e ritenendo le osservazioni dei comproprietari non idonee a superare i motivi ostativi.

Il TAR Lazio, con la sentenza impugnata, ha respinto il ricorso. Ha qualificato l’opera come ristrutturazione edilizia con incremento delle superfici e del carico urbanistico, ha richiamato la natura vincolata del diniego di condono, ha escluso rilevanza alla lamentata disparità di trattamento e ha negato l’applicabilità retroattiva delle sopravvenute disposizioni in materia di autorizzazione paesaggistica. La società ha proposto appello, contestando la qualificazione dell’opera e l’aumento del carico urbanistico.

La Motivazione della Corte

Il Collegio individua la questione controversa nella qualificazione delle opere contestate: se esse integrino ristrutturazione edilizia, con il conseguente incremento del carico urbanistico, ovvero manutenzione straordinaria o, al più, restauro e risanamento conservativo. Le opere consistono in un soppalco della superficie di 41 mq.

Il Consiglio di Stato richiama la giurisprudenza prevalente e condivisa (Cons. Stato sez. VII n. 8580 del 2025 e sez. II n. 4191 del 2024), secondo cui la realizzazione di un soppalco va valutata caso per caso. Solo se idoneo a generare un maggiore carico urbanistico esso è riconducibile alla ristrutturazione edilizia; se invece dà vita a una superficie accessoria, non utilizzabile per lo stabile soggiorno delle persone, può essere considerato intervento minore, compatibile con il risanamento conservativo.

Da ciò deriva che per un soppalco è necessario il permesso di costruire quando esso sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico.

Applicando tali principi al caso concreto, la Corte rileva un duplice ordine di considerazioni. Per un verso, il Comune non ha fornito la necessaria prova concreta di un effettivo aumento del carico urbanistico. Per altro verso, il soppalco non è finestrato, ha un’altezza limitata che ne impedisce una fruizione residenziale ed è privo di qualsiasi impianto tecnologico, come i servizi igienici.

Ne consegue l’esclusione dell’aumento del carico urbanistico e della conseguente qualificazione posta a base del provvedimento impugnato in primo grado. L’appello è pertanto fondato e, in riforma della sentenza, il ricorso di primo grado va accolto. Le spese del doppio grado seguono la soccombenza e sono liquidate in complessivi euro 4.000,00, oltre accessori di legge.