Ordine di demolizione: atto vincolato anche a distanza di decenni dall’abuso (Cons. Stato n. 2086 del 13.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione di un immobile edificato in assenza di titolo è atto vincolato al ricorrere dei presupposti in fatto e in diritto e non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse che impongono la rimozione dell’abuso. L’inerzia della pubblica amministrazione protratta nel tempo non ingenera un legittimo affidamento in capo al privato che abbia costruito senza titolo; è pertanto legittima l’ingiunzione intervenuta a distanza di decenni, anche se il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso. La valutazione dell’abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere: non è dato scomporne una parte per negare l’assoggettabilità alla sanzione demolitoria, perché il pregiudizio all’assetto del territorio deriva dall’insieme degli interventi e dalle loro reciproche interazioni. La sostituzione della demolizione con la sanzione pecuniaria ai sensi dell’art. 34, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 ha carattere eccezionale e derogatorio e va dimostrata dal privato in fase esecutiva.

Il Fatto

Un Comune marchigiano ha ingiunto alla proprietaria di un terreno agricolo la demolizione di una serie di manufatti ritenuti abusivi, identificati con lettere nella planimetria allegata al provvedimento. Restava escluso dall’ordine il fabbricato colonico ricostruito nel 1975 in forza di licenza edilizia; gli altri interventi, risalenti agli anni 1974-1975 e al 1990, erano stati realizzati secondo l’amministrazione in assenza di permesso di costruire.

La proprietaria ha impugnato l’ordinanza davanti al TAR Marche, deducendo il lungo tempo trascorso, la compressione delle garanzie partecipative, l’erronea individuazione del destinatario, la qualificazione unitaria dei manufatti e il pregiudizio derivante dalla demolizione delle parti conformi. Il TAR ha respinto il ricorso e la proprietaria ha proposto appello, articolando due motivi: il primo sulla necessità di una motivazione rafforzata in tema di affidamento, il secondo sull’errata qualificazione delle opere come soggette a permesso di costruire. Il Comune non si è costituito in giudizio.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato esamina anzitutto il secondo motivo, relativo alla pretesa natura pertinenziale dei manufatti. La qualifica di pertinenza urbanistica spetta soltanto a opere di modesta entità e accessorie rispetto a un’opera principale, quali i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici, e non a opere che, per dimensioni e funzione, si connotino per una propria autonomia e non siano coessenziali alla principale, sì che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica (Cons. Stato, Sez. VI, n. 1205 del 2023; Cons. Stato, Sez. VI, n. 309 del 2020).

Nel caso concreto la pluralità e la consistenza delle opere accertate escludono la qualificazione evocata: le dimensioni non modeste impediscono di collocarle nell’area dell’edilizia libera e non consentono di attribuire loro natura pertinenziale, trattandosi di manufatti dotati di integrale autonomia funzionale.

Parimenti corretta è la valutazione unitaria posta a base del provvedimento. L’abuso edilizio va identificato con riferimento all’immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto unitariamente considerato (Cons. Stato, Sez. VI, n. 2738 del 2018; Cons. Stato, Sez. VI, n. 1858 del 2021). Non è quindi possibile isolare una parte delle opere per sottrarla alla sanzione demolitoria.

Sul primo motivo la Corte ribadisce che l’ordine di demolizione è atto vincolato: non richiede motivazione sulle ragioni di pubblico interesse né impone di considerare gli interessi dei controinteressati. L’inerzia prolungata dell’amministrazione non crea affidamento in chi ha costruito senza titolo, sicché è legittima l’ingiunzione adottata a distanza di tempo, anche quando il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino (Cons. Stato, Ad. Plen., n. 9 del 2017).

Quanto alla possibilità di sostituire la demolizione con la sanzione pecuniaria, la Corte conferma che l’art. 34, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 introduce una disciplina eccezionale e derogatoria: non spetta all’amministrazione valutarla prima dell’ordine, dovendo il privato dimostrare in modo rigoroso, nella fase esecutiva, l’impossibilità oggettiva di demolire senza pregiudizio per la parte conforme (Cons. Stato, Sez. II, n. 2032 del 2025). L’appello è pertanto respinto, con nulla disposto sulle spese per la mancata costituzione della parte appellata.