Soppalco e mutamento di destinazione integrano variazione essenziale e non fiscalizzabile (C.G.A.R.S. n. 209 del 01.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di un soppalco di dimensioni non modeste, che incrementi la superficie dell’immobile e il carico urbanistico, è soggetta a permesso di costruire e integra variazione essenziale rispetto all’opera assentita. Parimenti essenziale è il mutamento di destinazione d’uso da deposito agricolo ad abitazione, che incide sul carico urbanistico ai sensi dell’art. 32, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 380/2001. La fiscalizzazione dell’abuso ex art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 costituisce rimedio eccezionale, la cui valutazione attiene alla fase esecutiva del provvedimento ripristinatorio e non incide sulla legittimità dell’ordine di demolizione.

Il Fatto

Con concessione edilizia il Comune aveva autorizzato la realizzazione di un fabbricato con un piano seminterrato a cantina, un piano terra ad uso abitazione e un edificio adiacente destinato a ricovero di attrezzi e prodotti agricoli, con soppalco limitato a un terzo della superficie.

Un sopralluogo accertava che il soppalco era stato realizzato sull’intera superficie dell’edificio adiacente (circa 107 mq invece dei 30 mq autorizzati) e che ne era stata mutata la destinazione d’uso da deposito agricolo ad abitazione. Il Comune ingiungeva la demolizione delle opere difformi dal titolo. La domanda di sanatoria proposta dal ricorrente veniva respinta. Il TAR Sicilia respingeva il ricorso e i motivi aggiunti, qualificando le opere come variazioni essenziali. Il ricorrente propone appello deducendo due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo l’appellante contesta la qualificazione delle opere come variazioni essenziali, sostenendo che la realizzazione del soppalco non richiederebbe nemmeno il permesso di costruire. Il Collegio ritiene il motivo infondato.

Il C.G.A.R.S. richiama l’orientamento secondo cui il soppalco è soggetto a permesso di costruire quando, come nella specie, sia di dimensioni non modeste e comporti una variazione essenziale dell’opera assentita, determinando un incremento di superficie con ulteriore carico urbanistico (Cons. Stato, Sez. IV, n. 4468 del 2014). Nel caso concreto il soppalco ha dimensioni significative (107 mq rispetto ai 30 mq autorizzati), tali da determinare un rilevante incremento della superficie del fabbricato.

Quanto al mutamento di destinazione d’uso da deposito agricolo ad abitazione, il Collegio lo qualifica quale variazione essenziale ai sensi dell’art. 32, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 380/2001, per l’incidenza sul carico urbanistico.

Con il secondo motivo l’appellante deduce che la fiscalizzazione ex art. 34 d.P.R. n. 380/2001 dovrebbe essere valutata a prescindere dalla qualificazione della difformità, quando sussista un’oggettiva impossibilità tecnica di demolire senza compromettere la stabilità dell’edificio. Il motivo è respinto: la fiscalizzazione rappresenta un rimedio eccezionale, applicabile solo in presenza di opere non sanabili e di impossibilità tecnica di demolizione senza pregiudizio per la parte conforme dell’immobile.

Tale valutazione attiene alla fase esecutiva del provvedimento ripristinatorio e non incide sulla legittimità dello stesso (TAR Sicilia, Sez. II, n. 1526 del 2020). L’eventuale impossibilità tecnica andrà verificata in sede esecutiva, restando il provvedimento valido ed efficace. Il Collegio rileva inoltre che le opere potrebbero essere oggetto di nuova valutazione ai fini di una eventuale sanatoria alla luce dell’art. 36 bis d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024, ove ne ricorrano le condizioni; ciò non incide sulla legittimità dei provvedimenti impugnati, da valutare alla stregua della normativa vigente al momento della loro adozione.

L’appello è quindi respinto, con nulla per le spese stante la mancata costituzione del Comune.