Il limite PGT prevale sul regolamento edilizio per sottotetti non abitabili (TAR Lombardia n. 2859 del 23.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel Tessuto Urbano Consolidato l’art. 23, comma 7, delle N.T.A. del Piano delle Regole, che consente la realizzazione e la modifica di spazi sottotetto unicamente con altezze interne inferiori, in ogni punto, a m 1,80, non opera solo in caso di recupero a fini abitativi. La disposizione integra la disciplina generale del sovralzo dei sottotetti e si applica a tutti gli interventi edilizi, compresi quelli che non alterino la destinazione non abitabile del locale. Essa prevale sulla disciplina del regolamento edilizio comunque orientata a consentire l’innalzamento dei vani non agibili. La ratio è di contenere il carico urbanistico e di preservare l’equilibrio morfologico delle zone già edificate. Nel giudizio sul diniego di permesso di costruire in sanatoria, il rigetto delle censure avverso uno dei motivi dell’atto plurimotivato consente l’assorbimento delle doglianze residue.

Il Fatto

La società ricorrente ha presentato una SCIA per la realizzazione di una nuova copertura in sostituzione di quella esistente di un locale sottotetto di un immobile inserito in ambito di Tessuto Urbano Consolidato. A seguito di un esposto, il Comune ha avviato il procedimento di annullamento d’ufficio, ha sospeso i lavori e ha disposto il ripristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni.

La società ha quindi chiesto un permesso di costruire in sanatoria, distinguendo le opere di sostituzione della copertura da quelle di completamento, consistenti nella posa di una soletta destinata agli impianti di condizionamento dell’edificio. Dopo la comunicazione dei motivi ostativi e le controdeduzioni, il Comune ha respinto l’istanza, qualificando l’intervento come sopraelevazione e richiamando il contrasto con la disciplina urbanistica ed edilizia. La società ha impugnato il diniego e la previsione delle N.T.A., articolando cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i primi due motivi, per connessione. La tesi della ricorrente è che il locale, privo di permanenza di persone, ricada nella superficie accessoria e che quindi trovi applicazione l’art. 90 del Regolamento Edilizio, che ammette interventi sui sottotetti non agibili nel rispetto di un’altezza media ponderale inferiore a 2,35 metri, con esclusione dell’art. 23, comma 7, delle N.T.A..

Il Tribunale non condivide questa lettura. L’art. 23, comma 7 va coordinato con l’art. 114 del Regolamento Edilizio, che individua gli elementi per qualificare lo spazio dell’ultimo piano come sottotetto. Il primo stabilisce, invece, la disciplina generale della realizzazione di spazi nel sottotetto nella zona del Tessuto Urbano Consolidato, senza distinguere tra locali con o senza permanenza di persone.

La condizione posta dalla norma è quindi rappresentata dalla destinazione a fini abitativi e dal limite di altezza. Il Comune ammette il recupero soltanto dei sottotetti che presentino già le caratteristiche dell’abitabilità, sicché non può consentirsi l’innalzamento di qualsiasi vano sottotetto. Nel caso concreto, il recupero è precluso dalla mancanza di unità con destinazione residenziale e dall’assenza del requisito dell’altezza. Il primo motivo è respinto.

Con la seconda censura, la società deduce l’irragionevolezza della previsione ove intesa come divieto generalizzato di sottotetti con altezza superiore a m 1,80. Il Collegio esclude ogni illogicità: l’interpretazione comunale permette il recupero dei soli sottotetti già dotati delle caratteristiche per l’abitabilità, con la finalità di non aumentare il carico urbanistico. La disposizione opera nelle zone già edificate o trasformate e mira a garantire l’equilibrio morfologico dell’area e il coordinamento tra nuova edificazione e contesto esistente. Anche tale censura è respinta.

Il provvedimento di diniego è atto plurimotivato. Il rigetto delle doglianze contro una delle motivazioni rende superfluo l’esame delle altre, poiché la conservazione dell’atto implica la perdita di interesse del ricorrente all’esame delle censure residue. Il ricorso è quindi respinto, con compensazione delle spese in ragione della novità della questione giuridica.