Lo stato legittimo non include piani non specificamente riconosciuti nel titolo edilizio (TAR Puglia n. 862 del 07.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Lo stato legittimo dell’immobile, ai sensi dell’art. 9-bis del D.P.R. n. 380 del 2001, non può essere desunto dalla mera raffigurazione di una porzione dell’edificio in un unico elaborato grafico allegato a un titolo edilizio, quando tale rappresentazione risulti contraddetta dagli altri elaborati e la porzione non sia specificamente e consapevolmente riconosciuta nell’oggetto del titolo. Il conseguimento di una sanatoria relativa ad altri interventi non integra un assenso implicito a opere abusive, ancorché rappresentate in planimetria. Il certificato di abitabilità non possiede autonoma efficacia autorizzativa sotto il profilo urbanistico-edilizio. La tutela dell’affidamento postula che il privato abbia confidato senza colpa nell’apparente legittimità, non essendo sufficienti all’uopo i titoli negoziali e le risultanze catastali, che hanno valore indiziario ma non probatorio.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria dal 2003 di un villino realizzato nel 1968 e oggetto di condono nel 1990 per interventi limitati, presentava nel 2024 una SCIA per ristrutturazione e frazionamento. Il Comune ne dichiarava l’improcedibilità, ritenendo non accertato lo stato legittimo dell’immobile per la presenza di un primo piano abusivo e non conforme.

Avverso tale provvedimento e la successiva conferma, la ricorrente deduceva violazione dei principi di buona fede e affidamento, erroneità dei presupposti e difetto di istruttoria, valorizzando, anche con motivi aggiunti, la raffigurazione del primo piano nella planimetria allegata alla concessione in sanatoria e il certificato di abitabilità del 1970.

La Motivazione della Corte

Il TAR Puglia respinge il ricorso. La questione centrale è se lo stato legittimo, ai sensi dell’art. 9-bis del D.P.R. n. 380 del 2001, possa ricomprendere il primo piano, realizzato abusivamente e mai autorizzato né sanato. La risposta è negativa: la sanatoria del 1990 ha ad oggetto esclusivamente tre interventi al piano terra e al piano rialzato, senza menzionare il primo piano.

La sola apparizione del vano nella pianta allegata non integra un riconoscimento di legittimità: il prospetto e la sezione non lo rappresentano, sicché la contraddizione tra gli elaborati grafici esclude ogni consapevole accertamento da parte dell’Amministrazione. Non è configurabile un assenso implicito a opere non specificamente riconosciute nell’oggetto del titolo, come confermato dal precedente richiamato (Cons. Stato, Sez. VII, n. 1382 del 2025).

Quanto al certificato di abitabilità, esso non ha autonoma efficacia autorizzativa: attesta l’idoneità igienico-sanitaria, non la conformità urbanistica, e le sue formule generiche non integrano la verifica richiesta dall’art. 9-bis (Cons. Stato, Sez. II, n. 4668 del 2026).

Il Collegio riconosce il rilievo della questione dell’affidamento, ma lo ritiene non tutelabile: l’acquirente diligente ha l’onere di verificare la conformità dell’immobile ai titoli edilizi, accessibili. L’esame della licenza del 1968 e della sanatoria del 1990 avrebbe immediatamente rivelato l’assenza del primo piano, imponendo un approfondimento prima dell’acquisto. L’affidamento non qualificato da diligenza minima non può prevalere sull’interesse pubblico.

La SCIA presuppone uno stato legittimo accertato; in presenza di una porzione priva di titolo, l’improcedibilità è corretta. Le censure procedimentali restano assorbite. Spese compensate.