Superamento soglia finanziabilità mutuo fondiario non incide sulla validità (Cass. civ. Sez. I n. 1720 del 24.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, secondo comma, d.lgs. n. 385/1993 non determina la nullità del contratto di mutuo fondiario. Tale disposizione non è norma imperativa posta a presidio della validità del negozio, ma regola dispositiva che demanda all’Autorità di vigilanza la fissazione della soglia nell’ambito della vigilanza prudenziale, derogabile dalle parti senza conseguenze sul sinallagma. Ne consegue che l’eccedenza della soglia non incide sulla validità del contratto e non è invocabile la tesi della nullità virtuale né quella della riqualificazione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario.

Il Fatto

La banca aveva concesso alla società debitrice un mutuo fondiario di originari euro 600.000, garantito da ipoteca. Nel fallimento della mutuataria, il giudice delegato aveva ammesso il credito dell’istituto in via chirografaria, ritenendo superato il limite di finanziabilità di cui all’art. 38, secondo comma, d.lgs. n. 385/1993 e quindi nulla la pattuizione fondiaria.

L’opposizione allo stato passivo proposta dalla banca era stata rigettata dal Tribunale di Cagliari con decreto del 22.02.2022, sul presupposto che il superamento della soglia integrasse una nullità per violazione di interesse pubblico, con conseguente perdita del privilegio ipotecario. Avverso tale decreto la banca ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo di ricorso censura la ritenuta nullità del mutuo per effetto del superamento del limite di finanziabilità, richiamando l’orientamento successivo che ammette la conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario.

Il Collegio richiama l’insegnamento delle Sezioni Unite n. 33719 del 2022, che hanno ricostruito la questione. Le Sezioni Unite hanno premesso che la mancanza di una espressa sanzione di nullità non esclude, in astratto, la configurabilità di una nullità virtuale per violazione di norme imperative.

Tale possibilità è stata però esclusa in concreto. L’art. 38, secondo comma, d.lgs. n. 385/1993 demanda all’Autorità di vigilanza bancaria di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della vigilanza prudenziale. Costituisce, dunque, un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto, ossia una norma dispositiva, derogabile dalle parti senza conseguenze sul sinallagma.

Neutralizzata la premessa dei precedenti orientamenti, le Sezioni Unite hanno superato tanto la teoria della nullità quanto quella della riqualificazione. La negazione del carattere imperativo della norma esclude che il limite di finanziabilità sia elemento essenziale del contenuto contrattuale. Il suo superamento non è quindi idoneo a determinare la nullità del contratto.

Il Collegio dichiara di uniformarsi a tale principio: l’eccedenza della soglia di finanziabilità, anche se concretamente sussistente, non incide sulla validità del negozio. Il secondo motivo, relativo all’omesso apprezzamento degli elementi di valutazione del compendio immobiliare, resta assorbito. Il ricorso è accolto, con rinvio al Tribunale di Cagliari in diversa composizione per un nuovo esame e per la regolamentazione delle spese.