Supercondominio e obblighi propter rem per il singolo acquirente (Cass. civ. Sez. II n. 14407 del 23.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di supercondominio, l’obbligo di contribuzione alle spese di gestione dei beni comuni grava sul proprietario dell’unità immobiliare in forza di un’obbligazione propter rem, che trova il proprio titolo nella clausola del contratto di acquisto con cui l’acquirente acquista anche la quota di comproprietà sulle parti comuni consortili o supercondominiali. La costituzione del supercondominio opera ipso iure et facto, senza necessità di apposite manifestazioni di volontà o di approvazioni assembleari, se il titolo non dispone altrimenti. Nei consorzi di urbanizzazione è lecito il meccanismo di adesione predisposto dall’autonomia privata, che si attua mediante la semplice stipulazione del contratto di compravendita di una unità immobiliare ricadente nel comprensorio, con conseguente assunzione dei corrispondenti obblighi da parte dell’aderente.

Il Fatto

La controversia ha origine dalla domanda con cui un’associazione titolare della gestione dei beni comuni di un complesso residenziale ha convenuto in giudizio una proprietaria, chiedendo il pagamento delle spese di mantenimento e gestione degli impianti e dei servizi di interesse comune per gli anni 2006, 2007 e 2008. La convenuta si è difesa eccependo che al rogito di acquisto non erano allegati i patti relativi al supercondominio e contestando la validità dell’atto di trasferimento degli immobili all’associazione.

Il Tribunale ha accolto la domanda. La Corte d’appello di Venezia ha rigettato il gravame, ricondotto l’obbligazione alla categoria delle obbligazioni propter rem e respinto l’eccezione di difetto di legittimazione passiva. La proprietaria ha quindi proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi, trattati congiuntamente per la loro stretta connessione, denunciano nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360, n. 4, cod. proc. civ. in relazione agli artt. 112, 115 e 345 cod. proc. civ., nonché falsa applicazione degli artt. 1104 e 1123 cod. civ. in materia di comunione e condominio. La ricorrente sostiene che il giudice d’appello avrebbe ritenuto non contestato l’an della pretesa, avrebbe fondato la decisione su una comproprietà delle parti comuni mai allegata dall’attrice e avrebbe qualificato come supercondominio un consorzio, la cui adesione richiede invece la volontà del singolo.

Il Collegio ritiene infondati i tre motivi. Muovendo da un precedente tra le stesse parti relativo a un diverso periodo temporale (Cass. n. 19942/2022), la Corte osserva che, pur essendo erroneo il passaggio in cui si afferma che la ricorrente avesse contestato solo il quantum, emerge comunque che il giudice d’appello ha esaminato anche l’an della pretesa. La Corte territoriale ha motivato sia sulla rilevanza della condizione proprietaria, sia sull’interpretazione della specifica clausola del contratto di acquisto. Non si configura pertanto alcuna violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., né la sentenza ha pronunciato su questione nuova, non incorrendo nemmeno nella denunciata violazione dell’art. 115 cod. proc. civ.

La Corte ribadisce che il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o di approvazioni assembleari (Cass. n. 17332/2011 e Cass. n. 27094/2017). Il giudice di secondo grado si è uniformato al condivisibile orientamento secondo cui, in tema di consorzi di urbanizzazione, è lecito il meccanismo di adesione predisposto dall’autonomia privata, che si attua con la semplice stipulazione del contratto di compravendita di una unità immobiliare ricadente nel comprensorio (Cass. n. 18560/2016 e Cass. n. 14440/2019).

Il quarto motivo denuncia violazione dell’art. 1372 cod. civ., deducendo che la Corte d’appello avrebbe fondato l’obbligazione sulla sola proprietà del bene. La Corte lo ritiene infondato: il fondamento degli obblighi contributivi è stato correttamente rinvenuto negli effetti legali derivanti dal contratto di acquisto, con l’acquisizione di tutti gli inerenti diritti e obblighi. Ne deriva l’integrale rigetto del ricorso, con condanna della ricorrente alle spese e al versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.