Obbligo negoziale dell’acquirente di rimborsare le spese di appalto (Cass. civ. Sez. II n. 11188 del 26.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di vendita di unità immobiliare sita in edificio condominiale, l’acquirente che non era condomino al momento in cui è insorto l’obbligo di partecipazione alle spese condominiali straordinarie non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, né per il tramite del vincolo solidale di cui all’art. 63 disp. att. c.c., né in forza dell’art. 1104 c.c. Tuttavia, l’esclusione di tale vincolo legale non impedisce che alienante e acquirente concordino, con un impegno negoziale a efficacia limitata al loro rapporto interno, che l’acquirente tenga indenne l’alienante delle spese sostenute per i lavori di appalto e per gli oneri condominiali. La successione di un nuovo appaltatore all’originario non muta la fonte dell’obbligo, che resta ancorata ai lavori già commissionati, indipendentemente dall’individuazione del loro esecutore. Il richiamo alla surrogazione legale è inappropriato ove l’obbligo dell’acquirente trovi titolo nell’impegno negoziale, ma la qualificazione giuridica erronea non incide sull’esito decisorio se la ratio decidendi resta immune da vizi.

Il Fatto

Con atto di citazione l’alienante conveniva in giudizio l’acquirente davanti al Tribunale di Taranto, chiedendo la condanna alla ripetizione della somma versata in favore dell’appaltatore. Il pagamento era fondato sull’impegno, assunto dall’acquirente con scrittura privata coeva all’atto pubblico di alienazione dell’immobile, di corrispondere le somme dovute per i lavori riguardanti l’unità acquistata e per i lavori condominiali, nei limiti della propria quota.

La convenuta contestava la legittimazione dell’attrice e negava di aver assunto alcuna obbligazione, proponendo domande riconvenzionali. Il Tribunale accoglieva la domanda di ripetizione, dichiarava la nullità della clausola di garanzia dell’obbligazione del terzo e rigettava le riconvenzionali. La Corte d’appello respingeva il gravame e confermava integralmente la decisione. Avverso la sentenza d’appello l’acquirente proponeva ricorso per cassazione, resistito con controricorso e ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i primi due motivi, con cui la ricorrente lamenta la violazione delle norme sull’interpretazione e sulle presunzioni e un preteso vizio di ultrapetizione, per avere la Corte territoriale ritenuto che l’acquirente avesse aderito per facta concludentia al contratto di appalto stipulato con la società subentrante. I motivi sono inammissibili, perché muovono da un presupposto erroneo: la sentenza impugnata ha collocato la delimitazione dell’obbligazione sul piano oggettivo, riferendola ai lavori del contratto di appalto in essere, indipendentemente dall’individuazione del loro esecutore.

Il prezzo pattuito, molto contenuto rispetto al costo della ristrutturazione, è stato letto come indice dell’intenzione di porre a carico dell’acquirente l’intero costo delle opere. La successione del nuovo appaltatore all’originario ha determinato un mero cambio nell’esecuzione, con avvicendamento nella gestione degli stessi lavori già commissionati: il nuovo artefice si è sostituito al precedente in tutti i diritti e obblighi, senza soluzione di continuità. L’adesione per facta concludentia ha dunque avuto ruolo meramente corroborativo di un impegno negoziale già assunto.

La Corte richiama il principio per cui, in tema di condominio, non può essere obbligato in via diretta verso il terzo l’acquirente che non era condomino al momento dell’insorgenza dell’obbligo di partecipazione alle spese straordinarie (Sez. 2 n. 19756 del 20.06.2022; Sez. 6-2 n. 12580 del 25.06.2020; Sez. 6-2 n. 1847 del 25.01.2018). L’esclusione del vincolo legale non impedisce però che le parti concordino un impegno negoziale di contenuto indennitario (Sez. 2 n. 11199 del 28.04.2021; Sez. 6-2 n. 15547 del 22.06.2017).

Quanto al terzo motivo, il richiamo alla surrogazione legale è giudicato inappropriato, poiché nei rapporti esterni con l’appaltatore l’unico obbligato era l’alienante. La qualificazione giuridica erronea non ha però avuto incidenza concreta sull’esito, restando la ratio decidendi ancorata all’impegno negoziale assunto con la scrittura privata.

Il quarto motivo è inammissibile: la nullità parziale della garanzia dell’obbligazione del terzo non si estende all’intero contratto, poiché le parti avrebbero ugualmente concluso lo schema contrattuale. In tema di nullità parziale, la prova che le parti non avrebbero stipulato senza la clausola nulla grava sull’interessato ed è rimessa al giudice del merito, incensurabile se motivata (Sez. 1 n. 2314 del 05.02.2016; Sez. 2 n. 23950 del 10.11.2014). Il ricorso principale è respinto; il ricorso incidentale condizionato è assorbito.