Superficie minima dell’alloggio e computo del disimpegno nel permesso di costruire (TAR Liguria n. 500 del 11.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In materia di permesso di costruire convenzionato, ai fini del raggiungimento della superficie lorda minima prescritta dal Regolamento Edilizio comunale, è computabile la superficie del pianerottolo che, per effetto della sua separazione materiale dalla scala di accesso ai piani superiori, abbia perduto il carattere di accessorietà ed è divenuto parte integrante dell’abitazione quale disimpegno o ingresso. La tolleranza edilizia del 2% di cui all’art. 34-bis, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 opera esclusivamente in fase esecutiva e non è invocabile sul piano progettuale. In presenza di soffitto concavo, ai fini dell’abitabilità rileva l’altezza utile media ponderata e non l’altezza nel punto più basso del locale.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di un immobile nel centro storico di Laigueglia, chiedeva al Comune il rilascio di un permesso di costruire per il restauro e risanamento conservativo dell’intera costruzione, con recupero al piano strada di un locale commerciale e al primo piano di un monolocale. Il Comune qualificava l’intervento come ristrutturazione edilizia e comunicava motivi ostativi, tra cui il contrasto con la prescrizione del PRG che impone il permesso di costruire convenzionato e il mancato raggiungimento della superficie lorda minima di 50 mq. fissata dal Regolamento Edilizio. Seguivano un primo rigetto e successivi progetti, con progressive modifiche del computo della superficie.

Con l’ultima istanza la società eliminava la porta che separava il pianerottolo dal monolocale, inglobando la relativa superficie nell’appartamento. Il Comune negava comunque il titolo con provvedimento del 27 gennaio 2023. La società impugnava il diniego davanti al TAR, deducendo la violazione dell’art. 47 del Regolamento Edilizio e dell’art. 34-bis, comma 1, d.P.R. n. 380/2001. Il Comune eccepiva l’inammissibilità per carattere confermativo del provvedimento e controdeduceva nel merito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione preliminare di inammissibilità. I due ultimi progetti presentano una oggettiva diversità, seppur minima: nell’ultima pratica il pianerottolo è stato inglobato nella superficie netta di pavimento dell’appartamento separandolo materialmente, a mezzo di una porta a libro, dalla scala di accesso al terrazzo, superficie certamente non computabile nella lorda minima dell’alloggio.

Da tale assetto planivolumetrico il giudice desume che l’ambiente ha perso il carattere di accessorietà proprio della scala che conduce al piano superiore, divenendo parte integrante dell’abitazione quale disimpegno o ingresso, dalla quale non è materialmente separato. La soluzione progettuale, quindi, non è meramente elusiva ma incide effettivamente sulla qualificazione della superficie.

Nel merito il ricorso è fondato. Anche prescindendo dalle tolleranze del 2%, che rilevano soltanto in fase esecutiva e non in quella progettuale, i conti della superficie lorda minima tornano: sommando alla precedente superficie di 49,50 mq., secondo lo stesso Comune, quella dell’ingresso o disimpegno (ex pianerottolo) di 0,9 mq., si supera seppur di poco la soglia di 50 mq. richiesta dal Regolamento.

Il Collegio ritiene altresì infondato l’argomento comunale, introdotto per la prima volta in giudizio, secondo cui la superficie del pianerottolo non sarebbe computabile per la sua altezza di soli 186 cm. In presenza di un soffitto concavo, ai fini dell’abitabilità rileva l’altezza utile media ponderata, come previsto dall’art. 2, voce 29, del Regolamento Edilizio, e non l’altezza nel punto più basso del locale.

Il ricorso è quindi accolto e il provvedimento impugnato annullato. Il Collegio compensa integralmente tra le parti le spese di giudizio.