Condono edilizio, destinatario del diniego e ultimazione funzionale (Cons. Stato n. 5445 del 07.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio, il provvedimento di diniego va notificato al soggetto che ha presentato l’istanza di sanatoria e non all’attuale proprietario dell’immobile, non imponendo la legge all’Amministrazione di verificare chi sia il titolare del bene al momento dell’adozione. L’effetto giuridico del diniego, per il principio di inerenza del diritto reale, si trasferisce al bene ed è opponibile ai successori, restando estranea al procedimento la questione delle vicende traslative del diritto dominicale. Quanto al requisito dell’ultimazione, per i manufatti con destinazione diversa da quella residenziale opera il criterio funzionale, che tuttavia presuppone pur sempre la realizzazione delle tamponature esterne ove la destinazione economica perseguita le renda necessarie. Ne consegue che il silenzio assenso non si perfeziona quando difettino i requisiti sostanziali della sanatoria, non essendo sufficiente il decorso del termine senza la risposta dell’ufficio.

Il Fatto

La vicenda riguarda il diniego opposto da Roma Capitale a una domanda di condono edilizio presentata ai sensi della legge n. 724/1994 e volta a sanare il mutamento di destinazione d’uso di un capannone, da attività industriale ad attività commerciale. L’istanza era stata depositata dal dante causa degli attuali proprietari; il diniego, adottato con provvedimento del 2013, era stato comunicato al solo soggetto richiedente.

Gli attuali titolari dell’immobile impugnavano il rigetto davanti al TAR Lazio, deducendo l’inefficacia e la nullità dell’atto per mancata notifica agli effettivi proprietari, il travisamento dei presupposti in ordine all’ultimazione dell’opera e la formazione del silenzio assenso. Il giudice di primo grado rigettava il ricorso; gli interessati proponevano appello.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo il Collegio osserva che il procedimento era stato avviato su istanza del precedente proprietario, ma che, una volta informata del mutamento della titolarità, l’Amministrazione aveva inviato ai nuovi titolari una comunicazione con cui concedeva loro una proroga di sessanta giorni per presentare osservazioni ai sensi dell’art. 10-bis legge n. 241/1990. Il contraddittorio era stato quindi instaurato con i controinteressati effettivi, che avevano avuto piena conoscenza del procedimento e la possibilità di seguirne gli sviluppi.

Secondo il Consiglio di Stato non è configurabile alcuna nullità ex art. 21-septies legge n. 241/1990 per difetto di un elemento essenziale: il diniego era stato notificato al soggetto che aveva presentato l’istanza e non a un soggetto qualsiasi, e l’atto, incidendo su un bene e non contenendo ordini ai proprietari, aveva come riferimento essenziale l’immobile e non il suo titolare. Per il principio di inerenza l’effetto si era trasferito al bene ed era opponibile ai successori.

Il Collegio richiama un orientamento consolidato, richiamando Cons. Stato, Sez. VI, n. 535 del 2021, secondo cui l’art. 35 legge n. 47/1985, nello stabilire che il diniego di sanatoria va notificato al richiedente, non impone di verificare l’attuale proprietario, affidando al diritto civile le questioni derivanti dalle vicende traslative dei diritti dominicali.

Sui motivi secondo e terzo la Corte riconosce che per il manufatto andava applicato il criterio funzionale e non quello strutturale, ma rileva che anche la nozione di ultimazione funzionale esige il completamento plano-volumetrico del manufatto, richiamando Cons. Stato, Sez. VI, n. 1203 del 2023. Poiché la destinazione perseguita era quella di un’attività di vendita, risultava inverosimile che essa potesse esercitarsi in un edificio privo di tamponature, e l’assenza delle stesse era rimasta incontestata. L’infondatezza della pretesa condonistica esclude il perfezionamento del silenzio assenso, richiamandosi Cons. Stato, Sez. V, n. 87 del 2014 e Cons. Stato, Sez. II, n. 7216 del 2024: l’inerzia dell’ufficio non supplisce alla mancanza dei requisiti sostanziali, né sana una dichiarazione inesatta sullo stato dell’opera.