Terzo condono: abusi maggiori in area vincolata mai sanabili (Cons. Stato n. 1023 del 09.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di terzo condono edilizio, l’art. 32, comma 26, del d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, costituisce la norma generale che, per gli immobili vincolati, ammette la sanatoria nei soli limiti degli abusi minori di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1, ossia manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, senza aumento di cubatura e superficie. Le nuove costruzioni e le ristrutturazioni edilizie, riconducibili ai numeri 1, 2 e 3, restano escluse dalla sanatoria quando insistono su aree soggette a vincolo paesaggistico, a prescindere dalla natura relativa del vincolo e dalla conformità alle prescrizioni urbanistiche. Il diniego di condono è atto vincolato: non richiede comparazione degli interessi né motivazione sull’attualità dell’interesse pubblico, non essendo configurabile alcun affidamento alla conservazione di una situazione abusiva che il tempo non può legittimare. La già avvenuta compromissione dell’area non impone la sanatoria degli ulteriori abusi, ma esige un controllo più rigoroso.

Il Fatto

Gli appellanti hanno presentato nel marzo 2004 istanza di condono ai sensi della legge n. 326/2003 per un edificio residenziale realizzato su un’area ricadente nel perimetro del Parco Nazionale del Litorale Romano, gravata da plurimi vincoli paesaggistici. Roma Capitale ha respinto l’istanza con determinazione dirigenziale del maggio 2013, rilevando la non condonabilità delle opere in area vincolata e il superamento del limite volumetrico previsto dalla normativa regionale per gli immobili non adibiti a prima casa.

Il TAR Lazio ha respinto il ricorso, assorbendo i profili di inammissibilità e ritenendo le censure infondate nel merito, con compensazione delle spese. Gli originari ricorrenti hanno proposto appello, dolendosi della valutazione delle risultanze di causa, dell’assenza di comparazione degli interessi, dell’inerzia dell’amministrazione e della disparità di trattamento rispetto ad altri abusi condonati nella zona.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla qualificazione del diniego come atto plurimotivato: è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni poste a fondamento per sorreggerlo in sede giurisdizionale. Il provvedimento si regge su due autonome giustificazioni, la localizzazione in area vincolata e il superamento della volumetria ammessa.

Il percorso argomentativo si concentra sull’art. 32, commi 26 e 27, del d.l. n. 269/2003 e sull’art. 3, comma 1, lett. b), della legge regionale del Lazio n. 12/2004. Richiamando un orientamento consolidato, la Sezione afferma che in area vincolata la sanatoria è possibile solo per gli abusi minori, mentre le opere riconducibili ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 sono escluse in via assoluta, anche quando il vincolo sia di inedificabilità relativa e le opere siano conformi agli strumenti urbanistici. La giurisprudenza costituzionale richiamata conferma che i limiti ulteriori del terzo condono non coincidono con l’area dell’inedificabilità assoluta.

Su questa base il Collegio dichiara infondata la pretesa di applicare il limite volumetrico più ampio previsto per la prima casa. Roma Capitale ha contestato l’allegazione dell’autodichiarazione, e comunque l’istante aveva dichiarato una residenza diversa dall’immobile. Il profilo è tuttavia assorbito: le opere costituiscono abuso maggiore in area vincolata, per il quale la sanatoria è esclusa a prescindere dalla destinazione dell’immobile, secondo un bilanciamento non irragionevole tra diritto all’abitazione e tutela del paesaggio. Nemmeno rileva che il superamento volumetrico sia avvenuto senza scopo speculativo.

La Sezione esclude poi la disparità di trattamento, non supportata da alcun principio di prova, e l’argomento della vocazione residenziale assunta dalla zona. La compromissione già consumata non legittima ulteriori abusi né impone la sanatoria: impone anzi un’indagine più accurata per scongiurare un turbamento definitivo dei valori tutelati.

Da ultimo, il Collegio qualifica i provvedimenti in materia di condono come atti vincolati, per i quali l’onere motivazionale si esaurisce nella verifica dei presupposti di legge. È preclusa ogni comparazione con gli interessi privati e ogni affidamento tutelabile, senza che il lungo tempo trascorso dalla domanda possa incidere sulla legittimità del diniego. L’appello è respinto, con condanna alle spese.