Terzo condono, opere in area vincolata non sanabili anche se interne (Cons. Stato n. 2409 del 23.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del D.L. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, il termine “immobili” non è riferito alle sole costruzioni, ma comprende le aree e le zone assoggettate a vincolo paesaggistico. Le opere abusivamente realizzate in zona vincolata sono sanabili solo se anteriori all’imposizione del vincolo, conformi alle prescrizioni urbanistiche, assistite dal previo parere dell’Autorità preposta e qualificabili come opere minori senza aumento di volume e superficie. Gli abusi maggiori non sono condonabili, neppure quando consistono in opere interne non visibili dall’esterno, poiché il carattere interno non incide sulla loro insistenza oggettiva su terreno vincolato.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria e gestrice di una struttura ricettiva, ha presentato nel dicembre 2004 domanda di sanatoria ai sensi della legge n. 326/2003 per opere realizzate dal precedente proprietario: manutenzione straordinaria interna, cambio di destinazione dei locali al piano terra da magazzini a sala colazione e cucina, ampliamento di una camera e ricavo di un ripostiglio nel sottoscala. Il Comune ha comunicato i motivi ostativi e poi negato la definizione degli illeciti edilizi, rilevando il contrasto con il PRG, con il regolamento di igiene e con il regolamento edilizio, oltre all’inammissibilità delle opere di ampliamento in zona soggetta a vincolo paesaggistico.

Il TAR Veneto ha respinto il ricorso. La società ha appellato lamentando, tra l’altro, che il vincolo riguarderebbe solo le costruzioni e non l’area, che le opere sarebbero meramente interne e che il diniego sarebbe carente di motivazione e di istruttoria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il perimetro applicativo dell’art. 32, comma 27, lett. d), del D.L. 269/2003. Il termine “immobili” è usato in modo generico e comprende le aree e le zone, non solo fabbricati e costruzioni. Il vincolo paesaggistico apposto dal D.M. 1° agosto 1985 sulla Laguna gravava dunque anche sull’immobile interessato. La lettura del TAR è confermata, con richiamo alla giurisprudenza di Cons. Stato, sez. VII, n. 3550/2025 e ai precedenti ivi citati.

Quanto alla natura delle opere, il Consiglio le considera in modo unitario, perché realizzate in un unico contesto e funzionali all’attività alberghiera. Esse non sono opere minori: hanno determinato un mutamento di destinazione d’uso rilevante e un ampliamento non consentito dalle norme di piano e vincolistiche, e sono state eseguite dopo l’imposizione del vincolo. Difettano quindi tutte le condizioni restrittive della legge n. 326/2003, nonché quelle dell’art. 3, comma 3, della legge regionale Veneto n. 21/2004, che ammette la sanatoria anche per opere successive al vincolo solo a condizioni specifiche, qui non integrate.

La deduzione sulla natura meramente interna degli interventi è irrilevante. Si tratta di abusi maggiori che, indipendentemente dalla visibilità esterna, rilevano ai fini del vincolo e non sono mai condonabili. Il Collegio richiama sul punto Cons. Stato, sez. VI, n. 8103/2024: il carattere interno dell’opera non spiega rilievo, trattandosi di manufatto che insiste oggettivamente su terreno vincolato. La circolare ministeriale invocata riguarda solo gli abusi minori.

Sul terzo motivo, il provvedimento di diniego è sufficientemente motivato: richiama i motivi ostativi e replica alle osservazioni, precisando che la valutazione va condotta sulla legge e non sul contenuto di una circolare interpretativa. Il quarto motivo è generico: l’appellante non dimostra che la valutazione di conformità sia stata compiuta in violazione della normativa richiamata, né contesta la deduzione comunale sull’assenza di modifiche normative nel periodo rilevante.

L’appello è quindi respinto, con condanna dell’appellante alle spese di giudizio.