Tettoia pesante è nuova costruzione e richiede il permesso di costruire (Cons. Stato n. 9752 del 10.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La tettoia integra una nuova costruzione, soggetta a permesso di costruire e al rispetto delle distanze dai confini, quando costituisce un manufatto non completamente interrato dotato dei caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente. Rientrano invece nell’edilizia libera solo le tettoie leggere, non tamponate lateralmente su almeno tre lati, prive di autonomia e realizzate per valorizzare la fruizione dello stabile senza creare un ambiente assimilabile a quello interno. Il rilascio del titolo in sanatoria presuppone una valutazione di doppia conformità che non può fondarsi su una rappresentazione dei fatti errata e fuorviante. La verificazione è strumento istruttorio diretto all’accertamento tecnico di fatti complessi e non si converte in valutazione riservata al giudice.

Il Fatto

La società appellante è proprietaria di un immobile sul quale era stata realizzata, in assenza di titolo, una tettoia. Con dichiarazione autocertificativa del 2017 ne ha chiesto l’accertamento di conformità, dichiarandone la destinazione a parcheggio coperto. Il Comune ha rilasciato il permesso di costruire in sanatoria.

Il vicino ha dapprima sollecitato provvedimenti ripristinatori, poi ha agito contro l’inerzia dell’ente e, conosciuto il titolo in sanatoria, lo ha impugnato con motivi aggiunti, sostenendo che la tettoia ampliasse in realtà l’abitazione e violasse la distanza dal confine. Il TAR, espletata una verificazione, ha accolto i motivi aggiunti e annullato il permesso. La società ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il primo motivo, con cui si lamentava la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato sul presupposto della doppia conformità. Il vicino aveva contestato la difformità tra quanto dichiarato nell’istanza e lo stato dei luoghi: si tratta di un travisamento dei fatti che inficia radicalmente la valutazione di conformità. Il primo giudice non ha quindi ecceduto i limiti della domanda.

Infondato anche il secondo motivo. La rimozione del lavello e del manufatto in muratura non fa venir meno l’interesse del ricorrente, il cui obiettivo resta la rimozione della tettoia. La verificazione ha accertato che alla struttura si accede solo attraverso uno stretto lastricato con gradini: essa non è dunque adibita né adibibile a parcheggio, come invece dichiarato in sanatoria.

Sul punto centrale della qualificazione dell’opera, il Consiglio richiama l’orientamento consolidato (Cons. Stato, sez. VI, 3 aprile 2024, n. 3031): la tettoia è nuova costruzione quando presenta solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo; è edilizia libera solo se leggera e non tamponata su almeno tre lati, senza creare un ambiente assimilabile a quello interno. Nel caso concreto si tratta di una tettoia “pesante”, con struttura portante in legno e copertura in legno, chiusa su due lati: è quindi nuova costruzione, soggetta alle distanze dai confini.

Respinto infine il quinto motivo sulla verificazione. Lo strumento è diretto a far emergere la realtà oggettiva delle cose e può avere ad oggetto fatti complessi che richiedono specifico sapere tecnico (Cons. Stato, sez. III, 14 gennaio 2020, n. 330; Cass. civ., sez. un., 19 febbraio 2024, n. 4331). Il verificatore non ha esorbitato dai compiti affidatigli con l’ordinanza che gli aveva chiesto di accertare la reale consistenza, funzione e destinazione dell’opera.