Titolo edilizio inidoneo e poteri di vigilanza del Comune (TAR Campania n. 3484 del 03.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’utilizzo di un titolo edilizio inidoneo — nella specie la c.i.l.a. e la s.c.i.a. in variante — per la realizzazione di interventi che richiedono il permesso di costruire rende l’opera abusiva e tamquam non esset. In tale ipotesi il Comune esercita non un potere di autotutela, ma il potere di vigilanza ex art. 27 del d.P.R. n. 380/2001, non soggetto ai limiti temporali propri dell’art. 21 nonies della legge n. 241/1990. Nei casi di immobile sottoposto a vincolo paesaggistico le modifiche dei prospetti non sono riconducibili alla manutenzione straordinaria e integrano ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire e ad autorizzazione paesaggistica. La finalità di riduzione del rischio sismico non rende legittima un’opera priva di titolo.

Il Fatto

Il condominio ricorrente presentava nel 2021 una c.i.l.a. per interventi di manutenzione straordinaria e risanamento conservativo finalizzati alla riqualificazione energetica delle parti comuni, per fruire dei benefici fiscali. Nel 2022 seguiva una s.c.i.a. in variante, comprendente interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico. Nel luglio 2023 il condominio comunicava la conclusione dei lavori.

Con nota dell’ottobre 2023 il Comune dichiarava l’improcedibilità della pratica, contestando l’inidoneità dei titoli presentati e l’assenza di autorizzazione paesaggistica, e diffidando dall’esecuzione dei lavori. Il condominio impugnava l’atto contestando la qualificazione degli interventi e il superamento dei termini decadenziali.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale respinge il ricorso e affronta anzitutto la qualificazione dell’atto impugnato. Il potere esercitato dal Comune non è autotutela ex art. 21 nonies della legge n. 241/1990: il controllo sul titolo non incide su un precedente provvedimento e si configura come procedimento di primo grado. Si verte piuttosto in tema di potere di vigilanza, che opera quando il titolo utilizzato fuoriesce dal proprio perimetro di operatività.

Richiamando la giurisprudenza amministrativa, il Collegio osserva che l’uso di un titolo inidoneo rende l’intervento abusivo e impone al Comune di intervenire attraverso i poteri generali di vigilanza in materia edilizia. Pur in presenza di crescenti spazi di semplificazione, esistono limiti insormontabili che non consentono di derubricare gli interventi maggiori al titolo minore: ove sia necessario l’avallo esplicito, qualsiasi altra forma di comunicazione si palesa tamquam non esset e l’intervento resta abusivo.

Il Tribunale applica questi principi al caso concreto, in cui il Comune ha accertato l’illegittimità degli interventi non supportati da idoneo titolo. Il potere esercitato ha valore meramente accertativo di un abuso doverosamente rilevabile e reprimibile ex art. 27, comma 2, del Testo Unico Edilizia, con conseguente caducazione delle censure sul difetto dei presupposti dell’autotutela.

Sul merito, il Collegio ritiene corretto il giudizio dell’Amministrazione. Ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 380/2001, sono subordinati a permesso di costruire gli interventi che comportino modificazioni dei prospetti di immobili sottoposti a tutela. Accertata la sottoposizione a vincolo dell’area, l’intervento sul lastrico solare comporta modifica del prospetto e necessita di titolo idoneo. La finalità di riduzione del rischio sismico non può rendere legittima un’opera che non lo è. Le modifiche ai prospetti di immobile vincolato non integrano manutenzione straordinaria, ma ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire e preventiva autorizzazione paesaggistica. Sotto il profilo paesaggistico, gli interventi richiedono l’autorizzazione semplificata ex d.P.R. n. 31/2017, all. B, sub B.3, non richiesta dal condominio.