Trascrizione di atto inefficace e prescrizione del danno da responsabilità del notaio (Cass. civ. Sez. III n. 8543 del 28.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il notaio che roga e trascrive un atto di compravendita a non domino compie una formalità dovuta, poiché l’atto è astrattamente idoneo alla pubblicità immobiliare ai sensi degli artt. 2643 e 2671 cod. civ. La trascrizione di un atto inefficace non integra un illecito permanente, non essendo la formalità in sé illegittima. Il diritto al risarcimento del terzo, pertanto, si prescrive nel termine quinquennale dell’art. 2947 cod. civ., decorrente dal compimento dell’atto e della correlata trascrizione, e non dalla cancellazione della formalità.

Il Fatto

Un soggetto agì in giudizio lamentando di essere stato spossessato di un immobile di sua proprietà, acquistato a suo tempo da un dante causa che lo aveva ricevuto da un’originaria proprietaria. Quest’ultima, dopo una sentenza che aveva dichiarato inefficaci i precedenti trasferimenti nei confronti di una banca, aveva alienato il bene al figlio, che a sua volta lo aveva ceduto alla sorella con atto rogato da un notaio.

L’attore convenne in causa i venditori successivi, i notai intervenuti e l’Amministrazione finanziaria, chiedendo la declaratoria di invalidità o inefficacia delle vendite e delle relative trascrizioni, nonché il risarcimento dei danni per la loro illegittimità. In primo grado il Tribunale dichiarò l’inefficacia degli atti e condannò alcuni convenuti al risarcimento; la Corte di Appello, sul gravame dell’attore, estese la condanna anche al notaio che aveva rogato l’atto finale, escludendo la prescrizione sul rilievo che la trascrizione illecita costituirebbe un illecito permanente.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente aveva censurato la decisione di appello sul piano dell’art. 2947 cod. civ., sostenendo che la trascrizione non era illegittima ma soltanto inefficace e che, di conseguenza, il termine prescrizionale non poteva essere differito alla cancellazione della formalità.

La Corte affronta preliminarmente il motivo sull’art. 331 cod. proc. civ., rigettandolo: la parte non notificata in appello era stata evocata in primo grado come possibile obbligata solidale e non ricorreva un’ipotesi di cause inscindibili o dipendenti idonea a imporre l’integrazione del contraddittorio.

Nel merito, i giudici osservano che il notaio era tenuto a procedere alla trascrizione in forza degli artt. 2643, primo comma, n. 1, e 2671 cod. civ. La circostanza che anche l’acquisto a non domino sia trascrivibile trova conferma nell’art. 1159 cod. civ., che presuppone un titolo astrattamente idoneo debitamente trascritto. La compravendita e la sua trascrizione erano bensì inefficaci verso il terzo, ma la statuizione di inefficacia era passata in giudicato.

Il punto decisivo è la qualificazione dell’illecito. La Corte distingue la trascrizione illegittima, eseguita in base a un titolo non idoneo, dal caso in cui la formalità sia compiuta sulla base di un titolo idoneo benché inefficace. Solo nella prima ipotesi il pregiudizio promana direttamente dalla trascrizione e permane fino alla sua cancellazione. Nella seconda, il pregiudizio deriva dall’atto inefficace e non dalla trascrizione in sé legittima.

Il richiamo alla Cass. n. 15795/2013, operato dalla Corte di Appello, è giudicato non pertinente, vertendo su una trascrizione eseguita in forza di un titolo non valido. Ne deriva che non è configurabile un illecito permanente e che il termine quinquennale decorre dal compimento dell’atto e della correlata pubblicità. Poiché la domanda risarcitoria era stata proposta oltre il quinquennio, la Corte accoglie il secondo e il terzo motivo, cassa la sentenza e, decidendo nel merito, dichiara prescritta la pretesa verso il notaio, compensando integralmente le spese.