Unità collabenti non tassabili come aree fabbricabili ai fini ICI (Cass. civ. Sez. V n. 3059 del 06.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le unità immobiliari accatastate come collabenti, in quanto prive di rendita, non sono soggette a ICI come fabbricati né possono essere assoggettate come aree fabbricabili. La sussistenza di fabbricati collabenti, ancorché inagibili, non consente di considerare area edificabile un’area già edificata, perché ciò introdurrebbe in via interpretativa un nuovo presupposto d’imposta. Ai fini del trattamento esonerativo dei fabbricati rurali è dirimente la classificazione catastale: l’immobile iscritto in categoria non rurale resta assoggettato a ICI e l’attribuzione della categoria rurale A/6 o D/10 deve essere autonomamente impugnata. In tema di ICI, la soppressione dell’obbligo di dichiarazione non incide sul termine di decadenza dell’accertamento.

Il Fatto

Un Comune emette quattro avvisi di accertamento per omessa e infedele dichiarazione ICI relativi agli anni di imposta 2008 e 2009. Il primo gruppo di atti riguarda immobili accatastati in categoria F/2, che l’ente locale riteneva valutabili come aree fabbricabili; il secondo riguarda immobili dichiarati rurali o inagibili, che il Comune riteneva privi dei requisiti per tali classificazioni.

La società contribuente e il suo legale rappresentante impugnano gli avvisi. La Commissione tributaria provinciale accoglie parzialmente il ricorso, riconoscendo il decorso del termine di accertamento per il 2008 e la ruralità degli immobili agricoli, ma confermando la tassazione delle unità F/2 come aree fabbricabili. Entrambe le parti appellano. La Commissione tributaria regionale respinge gli appelli e conferma la decisione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il tema delle unità collabenti muovendo dal presupposto dell’art. 5 del d.lgs. n. 504/1992. L’iscrizione in catasto di tali immobili avviene senza attribuzione di rendita e serve alla sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, ai sensi dell’art. 3, comma 2, lett. b), del d.m. n. 28/1998. In assenza di rendita viene meno la stessa materia determinativa della base imponibile.

Il collegio ribadisce l’orientamento consolidato: la sussistenza di fabbricati collabenti, per quanto inagibili, non può consentire, per fictio, di considerare area fabbricabile un’area già edificata, giustificando l’imposizione su una base imponibile diversa. Il fabbricato collabente, oltre a non essere tassabile come fabbricato, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile. Il primo motivo del ricorso principale è pertanto fondato; il secondo motivo resta assorbito.

Sul versante dei fabbricati rurali la Corte richiama l’insegnamento delle Sezioni Unite n. 18565/09: è dirimente l’oggettiva classificazione catastale con attribuzione della relativa categoria. L’immobile iscritto in categoria non rurale resta assoggettato a ICI e il contribuente che invochi l’esenzione deve impugnare l’atto di classamento; parimenti il Comune deve impugnare autonomamente l’attribuzione della categoria A/6 o D/10.

Nel caso concreto gli immobili non erano accatastati come rurali, sicché legittimamente poteva essere applicata l’imposta. La contraddittorietà tra dispositivo e motivazione della sentenza impugnata rende fondato il secondo motivo incidentale, non risultando comprensibile se il giudice di appello abbia voluto estendere l’esenzione anche ad altri immobili. Infondato è invece il primo motivo incidentale sull’art. 37, comma 53, del d.l. n. 223/2006.

La sentenza è quindi cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.