Diritto reale d’uso esclusivo su cortile condominiale e patto speciale (Cass. civ. Sez. II n. 17991 del 01.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
La pattuizione che attribuisce un diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale, costituente parte comune dell’edificio, mira a creare una figura atipica di diritto reale limitato e incide sul nucleo essenziale del diritto dei condomini all’uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 cod. civ.. Essa è perciò preclusa dal principio del numerus clausus e della tipicità dei diritti reali. Il titolo negoziale che contempli siffatta attribuzione impone di verificare, secondo i criteri di ermeneutica, se al momento di costituzione del condominio le parti abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, ricorrendone i presupposti e se del caso mediante l’art. 1419 cod. civ., costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 cod. civ., oppure se sussistano i presupposti, ex art. 1424 cod. civ., per la conversione in un uso esclusivo e perpetuo di natura obbligatoria, operante solo inter partes.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un appartamento in un edificio composto da due corti consecutive, aveva goduto della seconda corte fino al 2011. In tale anno la controricorrente, acquirente di un’unità immobiliare del c.d. primo lotto, ne bloccò l’accesso sostituendo la serratura del portone e rivendicando l’uso esclusivo di quella corte in virtù di un patto contenuto nei rogiti di provenienza.

Il Tribunale rigettò la domanda di accertamento del diritto di accesso e di risarcimento del danno. La Corte di appello confermò, ritenendo valida la concentrazione del diritto d’uso in capo ad alcune sole unità. La ricorrente ha impugnato la decisione con ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte richiama il principio affermato dalle Sezioni unite n. 28972/2020, che ha escluso l’ammissibilità della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo su parti comuni, riconducendola alla violazione del principio di tipicità dei diritti reali. Da tale inquadramento la Corte fa discendere l’illegittimità della concentrazione del godimento della seconda corte in capo ad alcune sole unità immobiliari.

La natura condominiale delle due corti impedisce di sottrarre ad alcuni condomini e ai loro aventi causa l’uso paritario della cosa comune. Ne consegue l’inopponibilità alla ricorrente degli effetti dell’atto traslativo che contiene il patto attributivo dell’uso esclusivo, posto in essere dalla dante causa della controricorrente. La Corte richiama anche la recente Cass. n. 32857/2023.

Il primo motivo è fondato: pacifica la costituzione del condominio con l’atto divisorio del 1950, con cui fu assegnato a tutti gli immobili del primo lotto il diritto di uso perpetuo sul secondo cortile, i successivi atti traslativi non potevano creare un diritto di uso esclusivo né escludere alcuni condomini dalla fruizione della parte comune.

Il secondo motivo è fondato per l’errata interpretazione del patto speciale, risultando dirimente l’illegittimità dell’attribuzione del diritto d’uso esclusivo. Il terzo è fondato perché, stante tale illegittimità, il patto non poteva avere efficacia verso i terzi, né la pattuizione era stata trascritta. Il quarto è fondato per l’illegittima prevalenza data al patto speciale rispetto all’atto costitutivo e al regolamento condominiale approvato.

Il patto contenente la riserva è quindi invalido e inopponibile alla ricorrente, poiché illegittimo è il potere della precedente condomina di concentrare in capo a una sola proprietà il diritto d’uso della corte, spettando la riserva a tutte le unità del primo lotto. La Corte accoglie i primi quattro motivi, dichiara assorbito il quinto sulle spese, cassa la sentenza e rinvia alla Corte di appello di Milano in diversa composizione.