Valore OMI non è fonte tipica di prova nella stima immobiliare (Cass. civ. Sez. V n. 20388 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare non costituiscono fonte tipica di prova, ma semplice strumento di ausilio e indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, idoneo a condurre a indicazioni di valori di larga massima e inidoneo, da solo, a rettificare il valore dell’immobile. Esse rientrano tra le nozioni di fatto di comune esperienza utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art. 115, comma 2, cod. proc. civ., ma non possono fondare da sole il convincimento, dovendo essere corroborate da ulteriori indizi, per non incorrere nel divieto di praesumptio de presumpto. In tema di imposta di registro, l’obbligo di motivazione dell’avviso di rettifica e liquidazione è adempiuto con l’enunciazione dei criteri astratti di determinazione del maggior valore, restando l’onere della prova a carico dell’Amministrazione solo nella fase contenziosa. Il criterio comparativo dell’art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986 non esige l’identità di ogni caratteristica specifica degli immobili, essendo sufficiente la similarità per ubicazione, distribuzione e caratteristiche generali.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate ha notificato al contribuente, acquirente di un immobile con atto del 18 novembre 2016, un avviso di accertamento e liquidazione in rettifica dell’imposta di registro, non condividendo i chiarimenti offerti dal contribuente in sede amministrativa.

Il contribuente ha impugnato l’atto davanti alla Commissione tributaria provinciale di Napoli, che ha accolto parzialmente il ricorso, rideterminando il valore dell’immobile in ragione delle superfici a destinazione mista, dell’articolazione su due livelli e della proprietà frazionata al 50%. La Commissione tributaria regionale della Campania ha rigettato l’appello del contribuente, confermando il decisum di prime cure. Il contribuente ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi, resistito dall’Agenzia con controricorso.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione dell’art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986 e dell’art. 115 cod. proc. civ., per avere il giudice di appello determinato il valore senza considerare le quotazioni OMI e la perizia di parte. La Corte rigetta, rilevando anzitutto un profilo di inammissibilità: sotto il velo della violazione di legge si censura l’accertamento in fatto. Nel merito richiama il principio consolidato secondo cui i valori OMI sono strumento di ausilio e indirizzo, non fonte tipica di prova, e non possono da soli rettificare il valore dell’immobile.

La Corte sottolinea che le quotazioni OMI, consultabili gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, sono nozioni di fatto di comune esperienza utilizzabili dal giudice, ma idonee solo a indicazioni di larga massima. Esse devono essere corroborate da ulteriori indizi, per non incorrere nel divieto di praesumptio de presumpto, richiamando sul punto Cass. n. 11319 del 2020, Cass. n. 26376 del 2019 e Cass. n. 16957 del 2021. Non costituiscono dunque fonte obbligatoria della valutazione.

Quanto al secondo motivo, relativo alla motivazione dell’avviso, la Corte ricorda che essa ha la funzione di delimitare le ragioni deducibili dall’Ufficio e di consentire il diritto di difesa. È sufficiente l’enunciazione dei criteri astratti, senza necessità di esplicitare gli elementi di fatto, richiamando Cass. n. 22148 del 2017 e Cass. n. 21066 del 2017. Nel caso concreto gli elementi essenziali erano indicati.

Il terzo motivo, sulla asserita mancanza di motivazione circa la non comparabilità degli immobili, è infondato: la Corte osserva che la motivazione raggiunge la soglia del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., non configurandosi motivazione apparente. Il quarto motivo, sulla comparazione tra immobili non simili, è dichiarato inammissibile, perché devolve alla Corte un riesame del merito. Il criterio comparativo dell’art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986 non va inteso come esteso a ogni caratteristica specifica, essendo sufficiente la similarità per ubicazione, distribuzione e caratteristiche generali.