Sanzione ex art. 38 T.U. edilizia ancorata al valore venale delle sole (TAR Liguria n. 1201 del 06.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione pecuniaria prevista dall’art. 38 d.P.R. n. 380/2001 per gli interventi eseguiti in base a permesso annullato va commisurata al valore venale delle opere abusivamente eseguite, e non al valore dell’intero compendio o dell’area di sedime. Il criterio di stima deve escludere i valori impropri, come il costo del terreno e gli oneri di urbanizzazione, e non può incorporare il valore della più ampia area. La determinazione del quantum esige una istruttoria adeguata e il rispetto del principio di proporzionalità, secondo l’indirizzo impartito dal giudice dell’appello. In presenza di una verificazione ex art. 66 c.p.a. completa e non censurata dalle parti, il giudice la recepisce e annulla l’ordinanza fondata su una stima erariale macroscopicamente divergente. L’intervento ad opponendum che introduce questioni estranee al thema decidendum è inammissibile.

Il Fatto

La società ricorrente aveva ottenuto dal Comune della Spezia tre permessi di costruire, più uno in variante, per un fabbricato di civile abitazione. I titoli venivano annullati in sede giurisdizionale, da ultimo con l’annullamento dell’autorizzazione paesaggistica.

Caduto l’ultimo titolo, il Comune aveva dapprima ingiunto la demolizione ex art. 31 d.P.R. n. 380/2001. Quel provvedimento veniva annullato dal TAR, che ravvisava l’applicabilità dell’art. 38; il Consiglio di Stato confermava e rimetteva al Comune la scelta del rimedio proporzionato. Il Comune ha poi adottato l’ordinanza n. 35 del 22.3.2023, ingiungendo il pagamento di € 1.320.000,00 sulla base della perizia dell’Agenzia delle Entrate. Da qui il ricorso.

La Motivazione della Corte

Il collegio esamina anzitutto il nuovo intervento ad opponendum della confinante, che insisteva sull’applicabilità della sanzione ripristinatoria ex art. 31 in luogo della fiscalizzazione ex art. 38. La questione esorbita dal thema decidendum, ormai limitato alla quantificazione, ed è in contrasto con il giudicato formatosi sulla vicenda. L’intervento persegue un interesse generico alla legittimità dell’atto, di carattere emulativo, e non è collegato alla posizione delle amministrazioni resistenti: è pertanto inammissibile, secondo l’indirizzo dell’Adunanza Plenaria n. 15 del 2024.

Nel merito, il ricorso è fondato. La società censurava il metodo del valore di trasformazione adottato dall’Agenzia, che avrebbe inglobato valori impropri — area di sedime, oneri di urbanizzazione — e calcolato i costi su prezziario non aggiornato, con sopravvalutazione del compendio.

Il TAR aveva disposto verificazione ex art. 66 c.p.a., affidandone l’incarico a docenti esperti in estimo, con quesito circoscritto al valore venale delle opere abusivamente eseguite al febbraio 2023. Il verificatore, constatato il pessimo stato di conservazione dell’immobile non ultimato e l’assenza di comparabili, ha adottato il metodo del valore di trasformazione, pervenendo a un valore di € 170.701,00.

Il collegio ritiene la relazione completa e ben argomentata e la recepisce integralmente. Nessuna delle parti l’ha censurata: il Comune si è dichiarato neutrale, rimettendosi alle risultanze; l’Agenzia delle Entrate, soggetto istituzionalmente competente alla stima, non ha formulato osservazioni né depositato memoria.

L’esorbitante differenza tra la stima erariale e quella del verificatore fonda l’accoglimento del ricorso e l’annullamento dell’ordinanza. Le spese di giudizio sono compensate con il Comune, che ha necessariamente recepito la stima erariale; seguono la soccombenza verso l’Agenzia e l’interveniente. Le spese di verificazione gravano integralmente sull’Agenzia.