Valutazione globale degli abusi edilizi e tolleranze costruttive non applicabili (TAR Campania n. 1121 del 10.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Gli abusi edilizi devono essere valutati unitariamente e non in modo atomistico, giacché il frazionamento dei singoli interventi non consente di comprenderne l’incidenza complessiva sul contesto immobiliare e sul carico urbanistico. La tolleranza costruttiva del 2% prevista dall’art. 34 bis, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 non opera quando l’ampliamento volumetrico accertato superi tale soglia. Il cambio di destinazione d’uso di un sottotetto termico in abitazione non è legittimo ove il sottotetto sia difforme dal titolo abilitativo, perché la l.r. Campania n. 15/2000 richiede la legittima realizzazione o l’intervenuta sanatoria dell’immobile. L’impossibilità di demolire senza pregiudizio della parte legittima non inficia l’ordine di demolizione, ma va dedotta nella fase esecutiva. Il giudice amministrativo respinge il ricorso e conferma la sanzione demolitoria.

Il Fatto

La ricorrente ha impugnato l’ordinanza con cui il Comune di Striano ha ingiunto la demolizione di opere edili eseguite in difformità dal permesso di costruire rilasciato nel 2015. Un sopralluogo dei tecnici comunali, eseguito nel 2022 con la Polizia Locale, aveva rilevato una serie articolata di difformità: ampliamenti volumetrici, unione di balconi, apertura e chiusura di finestre, modifica della sagoma del sottotetto e, soprattutto, il cambio di destinazione d’uso di due sottotetti termici in civile abitazione, con incremento delle altezze interne rispetto a quelle autorizzate.

La ricorrente ha dedotto la minima entità delle modifiche, la loro riconducibilità a manutenzione ordinaria o straordinaria, l’applicabilità della tolleranza del 2% e la legittimità del mutamento di destinazione d’uso in forza della normativa regionale. Ha inoltre lamentato l’impossibilità di demolire senza pregiudizio delle parti legittimamente edificate e la mancata verifica della sanabilità delle opere.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal dato del sopralluogo e rileva che le difformità riscontrate implicano la realizzazione di nuove superfici e nuovi volumi. Da qui il principio cardine: non può pretendersi una valutazione atomistica delle opere abusive, perché la valutazione deve avere carattere globale. Il richiamo è a Cons. Stato, sez. VII, n. 2990 del 2024, secondo cui l’opera abusiva va identificata con riferimento all’immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi.

Sul cambio di destinazione d’uso dei due sottotetti termici, il TAR richiama la propria precedente pronuncia sul medesimo complesso immobiliare (sentenza n. 4712/2023), con la quale era stata respinta l’impugnazione del diniego di sanatoria e del successivo ordine di ripristino. La l.r. Campania n. 15/2000 ammette il recupero abitativo dei sottotetti solo a due condizioni: la preesistenza del sottotetto rispetto all’entrata in vigore della legge e la sua legittima realizzazione o intervenuta sanatoria. Poiché le altezze interne accertate sono difformi da quelle autorizzate, la normativa regionale non trova applicazione, come affermato da Cons. Stato, sez. VI, n. 6000 del 2021.

Il Collegio esclude anche l’applicabilità della sanatoria ordinaria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, in difetto del presupposto della doppia conformità, e della normativa regionale sul recupero, poiché le opere insistono in zona satura sotto il profilo abitativo. Quanto alla misurazione delle altezze, l’art. 122 del Regolamento Edilizio impone di misurare l’altezza al finito da calpestio all’intradosso del solaio obliquo, senza rilievo per l’altezza sottotrave invocata dalla ricorrente.

Sulla tolleranza del 2%, il TAR rileva che la stessa ricorrente non ha dimostrato il contenimento della violazione entro tale limite: l’aumento volumetrico accertato dai tecnici supera di quasi tre volte quello consentito. Neppure la qualificazione come manutenzione straordinaria regge, poiché l’art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380/2001 presuppone il mantenimento dell’originaria destinazione d’uso, qui venuta meno.

Infine, la lamentata impossibilità di ripristino senza pregiudizio dell’edificazione legittima presuppone un accertamento da compiersi a valle, nella fase esecutiva, su istanza dell’interessato, secondo il richiamo a TAR Milano, sez. II, n. 991 del 2023. Il ricorso è quindi respinto, con condanna alle spese.