Valutazione unitaria del complesso edilizio e obbligo di quota ERS (Cons. Stato n. 3190 del 23.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La qualificazione dell’intervento edilizio e la verifica del superamento della soglia dimensionale si compiono secondo un criterio unitario e globale, che non può essere artificiosamente frazionato. Rileva non il solo profilo strutturale del singolo manufatto, ma anche l’elemento funzionale, dovendosi accertare se le opere, pur separate, siano strumentali al medesimo scopo pratico. Un complesso derivante dalla demolizione di edifici preesistenti e dalla costruzione di più fabbricati strutturalmente e funzionalmente connessi, destinato a cambio d’uso da terziario a residenziale, integra quanto meno la ristrutturazione edilizia e non la mera manutenzione straordinaria. Ne consegue l’assoggettamento alla disciplina che impone la quota del 35% della s.l.p. per edilizia residenziale sociale quando la superficie complessiva superi 5.000 mq.

Il Fatto

La società appellante, nuovo gestore del fondo proprietario degli immobili, impugna la sentenza con cui il TAR Lombardia ha respinto il ricorso avverso il provvedimento del Comune di Milano del 19 dicembre 2016. Quel provvedimento segnalava la carenza della quota di edilizia residenziale sociale richiesta dalla normativa del Piano delle regole per l’intervento di via Quintiliano.

In primo grado la ricorrente aveva sostenuto che l’operazione riguardasse sei immobili distinti, ciascuno sotto la soglia dei 5.000 mq di s.l.p., e che i mutamenti di destinazione integrassero semplice manutenzione straordinaria. Il TAR ha invece qualificato il compendio come complesso unitario, soggetto alla riserva del 35% della s.l.p. per cambio d’uso. Da qui l’appello, affidato a due motivi: erronea qualificazione dell’intervento e insussistenza dell’affidamento tutelabile.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma l’impianto della sentenza appellata muovendo dalla natura dell’opera. Dalle planimetrie e dagli atti di causa emerge un complesso a corte centrale di sei fabbricati, quattro disposti ad “L” e due centrali, collegati da solette continue, con veranda e locali accessori, oltre a un piano interrato ad uso autorimessa. I blocchi sono strutturalmente uniti e le distanze tra i fabbricati risultano inferiori alle prescrizioni di legge.

La Corte richiama il principio, costantemente affermato dalla giurisprudenza amministrativa, della valutazione unitaria e globale degli interventi edilizi. Non conta il mero profilo strutturale del singolo manufatto: occorre esaminare anche l’elemento funzionale, per verificare se le opere, pur separate, siano strumentali al medesimo scopo pratico. Il Collegio cita sul punto Cons. Stato, Sez. VI, n. 496 del 2022, Sez. II, n. 5796 del 2025 e Sez. V, n. 3070 del 2025.

La stessa prospettiva vale per la tipologia delle opere. L’intervento, consistito nella demolizione degli edifici industriali preesistenti e nella costruzione dei sei fabbricati poi destinati in prevalenza a residenza, non è riconducibile alla manutenzione straordinaria, essendo quantomeno ascrivibile alla ristrutturazione e alla sostituzione edilizia. Il cambio di destinazione d’uso da terziario a residenziale su superficie superiore a 5.000 mq giustifica quindi l’applicazione dell’art. 11.4 delle NTA del Piano delle regole e della riserva del 35% per ERS.

Quanto al secondo motivo, la Corte esclude la lesione dell’affidamento. La nota comunale del 2016 si limitava a prendere atto dell’istanza di proroga ai sensi della legge n. 98/2013 e a consentire la prosecuzione dei lavori, senza fornire indicazioni fuorvianti sugli ulteriori aspetti dell’intervento. L’appello è pertanto respinto, con condanna dell’appellante alle spese del grado, liquidate in € 4.000,00 oltre accessori.