Variante SUAP ammissibile anche con lotti inedificati nella lottizzazione (TAR Marche n. 967 del 04.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La variante SUAP ex art. 8 d.P.R. n. 160/2010 è legittima anche quando nel territorio comunale esistano lotti produttivi inedificati, poiché la norma non impone una comparazione astratta con ogni area disponibile, ma richiede una verifica contestualizzata delle esigenze del piano di sviluppo aziendale. Il presupposto della contiguità posto dall’art. 11, comma 3, L.R. Marche n. 22/2011 non va confuso con la confinanza, dovendosi disapplicare l’art. 18, lett. e), Reg. reg. n. 6/2012 nella parte in cui restringe la nozione. Il divieto di espansione in zona agricola opera solo se la variante incrementa il carico urbanistico, non per la viabilità e i parcheggi. La convenzione di lottizzazione non impone al Comune di astenersi dall’esercitare il potere di pianificazione, salvo che l’atto sia illegittimo per violazione della disciplina sul consumo di suolo.

Il Fatto

I proprietari di lotti inedificati compresi nella lottizzazione produttivo-commerciale “Valleverde”, già interessata da una convenzione urbanistica del 2005, impugnavano la deliberazione consiliare con cui il Comune approvava, ai sensi dell’art. 8 d.P.R. n. 160/2010, una variante parziale al P.R.G. per la nuova sede direzionale di un istituto di credito, oltre al verbale della conferenza di servizi e, con motivi aggiunti, al permesso di costruire rilasciato nel 2021. Domandavano altresì l’accertamento dell’inadempimento convenzionale e la condanna del Comune al risarcimento dei danni.

I ricorrenti deducevano l’assenza dei presupposti della variante SUAP, la violazione del legittimo affidamento dei lottizzanti, il vizio dei diritti partecipativi e, quanto al titolo edilizio, il difetto di competenza per essere stato rilasciato in luogo del Titolo Unico.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha respinto tutte le doglianze. In via preliminare ha ritenuto ammissibile l’impugnazione in quanto l’interesse tutelato consiste nella chance di commercializzare i lotti, precisando però che, in materia urbanistico-commerciale, la legittimazione va accertata con maggiore rigore rispetto al tradizionale parametro della vicinitas, richiamando Cons. Stato n. 6625/2024. Da ciò la conseguenza che le censure sulla partecipazione non hanno valenza autonoma.

Sul merito, il Collegio ha distinto i due corpi normativi in gioco, aventi finalità diverse: la legge regionale sul consumo di suolo e la disciplina statale e regionale sul SUAP. Quanto alla prima, ha letto i commi 1 e 3 dell’art. 11 L.R. n. 22/2011 nel senso che il divieto di espansione in zona agricola opera solo per gli interventi che incrementano il carico urbanistico e non per viabilità e parcheggi; ha inoltre qualificato come “contigue”, e non necessariamente confinanti, le aree interessate dall’ampliamento, disapplicando il regolamento regionale nella parte dissonante dalla norma primaria.

Quanto ai presupposti SUAP, il Tribunale ha valorizzato il piano di sviluppo aziendale richiesto dall’art. 26-quater L.R. Marche n. 34/1992, ritenendolo adeguato nel contenuto, e ha escluso che l’esistenza di lottizzazioni inedificate impedisca di autorizzare nuove aree produttive quando l’intervento consente di riqualificare un’area industriale dismessa. L’incremento di circa 7.000 metri quadri è stato giudicato non rilevante sull’assetto del territorio.

Sulla convenzione, la sentenza ha escluso che il Comune, nel concludere un accordo urbanistico, perda il potere di pianificazione o assuma l’obbligo di favorire la commercializzazione dei lotti. La violazione dei doveri di correttezza rileva come vizio dell’atto solo se riconducibile a una figura sintomatica di eccesso di potere; nella specie la variante è legittima, onde nessuna responsabilità è configurabile.

I motivi aggiunti sono stati dichiarati infondati quanto all’illegittimità derivata e inammissibili per difetto di legittimazione quanto al titolo edilizio; nel merito, il permesso di costruire confluisce nel Titolo Unico senza perdere identità, richiamando TAR Marche n. 757/2024. Rigettate le domande risarcitorie, le spese sono state compensate.