Variazione essenziale e ordine di demolizione per difformità dal permesso di costruire (TAR Toscana n. 248 del 11.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di un piano destinato ad autorimessa in posizione seminterrata, anziché interrata come da progetto assentito, determina un aumento della cubatura fuori terra e dell’ingombro in pianta e integra variazione essenziale al permesso di costruire ai sensi dell’art. 32, comma 1, lett. b) e c), del d.P.R. n. 380/2001. Non può ritenersi implicitamente autorizzato dal titolo edilizio un innalzamento della quota di imposta del fabbricato mediante riporti di terreno, quando gli elaborati grafici e la relazione tecnica non ne diano alcuna rappresentazione e descrivano anzi l’edificio come naturale prosecuzione dei manufatti circostanti. Accertata la variazione essenziale, l’ordine di demolizione è legittimo e il diniego di proroga del titolo edilizio e di quello paesaggistico, motivato dalla carenza del presupposto di legittimità dello stato dei luoghi, resiste alla censura di illegittimità derivata. In presenza di un provvedimento plurimotivato, il rigetto di uno solo dei motivi posti a fondamento è sufficiente a sorreggerne la legittimità.

Il Fatto

La società ricorrente acquistava nel dicembre 2019 un compendio immobiliare in Firenze, in area soggetta a vincolo paesaggistico. Le danti causa avevano ottenuto l’autorizzazione paesaggistica e il permesso di costruire per la demolizione di una preesistente falegnameria e la realizzazione di un edificio residenziale di tre piani fuori terra, oltre a un piano interrato destinato ad autorimessa.

A seguito di segnalazioni dei proprietari finitimi, il Comune disponeva la sospensione dei lavori e avviava il procedimento di accertamento edilizio. All’esito dei sopralluoghi ingiungeva la demolizione e la rimessa in pristino ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004, dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 196 della legge regionale n. 65/2014, ravvisando plurime difformità dal progetto. Negava inoltre la proroga triennale del termine per la conclusione dei lavori. La società impugnava gli atti e chiedeva il risarcimento del danno.

La Motivazione della Corte

Il nodo della controversia è se il progetto assentito prevedesse, anche implicitamente, la traslazione verso l’alto di circa m 1,40 della quota di imposta del piano terra rispetto all’originario piano di campagna. Il Tribunale esclude la necessità della consulenza tecnica richiesta dalla ricorrente, ritenendo sufficiente l’esame degli elaborati allegati all’istanza di permesso di costruire.

Dagli elaborati emerge il contrario. La tavola delle piante non contiene indicazioni delle quote; la tavola delle sezioni colloca il solaio del piano terra allo stesso livello del terreno circostante e dei giardini tergali degli edifici finitimi. Le uniche quote indicate pongono il piano terra a 0,00, coincidente con la campagna circostante, e il garage a -2,80 m. La relazione tecnica descrive il fabbricato come naturale prosecuzione degli edifici interni all’isolato e non spende alcuna parola sull’ipotetico innalzamento del piano di campagna, nonostante la sua rilevanza sulla conformazione del terreno e sulla fruibilità degli immobili vicini.

Il Collegio ritiene pertanto corrette le conclusioni dell’Amministrazione: la realizzazione del vano autorimessa in posizione seminterrata, anziché interrata, ha comportato aumento della cubatura fuori terra, superamento del parametro della superficie coperta e del parametro di altezza dei tre piani fuori terra per gli interventi di demolizione e ricostruzione nella zona A. Tali difformità integrano la variazione essenziale ai sensi dell’art. 32, comma 1, lett. b) e c), del d.P.R. n. 380/2001.

Questa sola conclusione giustifica il rigetto del ricorso avverso l’ordine di demolizione, rendendo superfluo lo scrutinio dei motivi sulle distanze tra pareti finestrate e dai confini. Il Tribunale richiama i pacifici arresti in materia di atto plurimotivato (Cons. Stato, sez. IV, n. 3167 del 2022; sez. III, n. 4373 del 2021).

Ne discende l’infondatezza della censura di illegittimità derivata relativa al diniego di proroga. La proroga del termine per la conclusione dei lavori può essere concessa solo a fronte di factum principis, forza maggiore o altre cause non riferibili alla condotta del titolare (cfr. Cons. Stato, sez. I, parere n. 1932 del 2020), presupposti che nel caso di specie difettano. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese.