Variazioni essenziali e tolleranze costruttive nell’ordine di demolizione (Cons. Stato n. 3155 del 22.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La valutazione unitaria degli abusi edilizi non può essere invocata per qualificare come variazioni essenziali, ai sensi dell’art. 32 del d.P.R. n. 380/2001, difformità minime e prive di incidenza volumetrica. Le contestazioni relative alla diversa distribuzione degli spazi interni, a pochi gradini in più, a un parapetto di altezza conforme alle prescrizioni tecniche e a una maggiore altezza interna poi riassorbita dallo spessore della pavimentazione rientrano nella parva materia delle tolleranze costruttive e dell’edilizia libera. L’ordine di demolizione presuppone la realizzazione dell’opera senza il prescritto titolo abilitativo e non può fondarsi su singoli rilievi smentiti dalla documentazione tecnica. L’esito favorevole di una S.C.I.A. in sanatoria conferma l’assenza di difformità essenziali e priva di sostanza le contestazioni dell’amministrazione.

Il Fatto

L’appellante aveva acquistato un piccolo immobile rurale con area pertinenziale, oggetto di un permesso di costruire rilasciato nel 2018 e volturato in suo favore, che autorizzava l’ampliamento previa demolizione dell’esistente. Dopo l’allestimento del cantiere, il Comune sospendeva i lavori eccependo l’illegittimità del titolo e avviava un procedimento in autotutela. Il permesso veniva annullato, ma il TAR Napoli accoglieva il ricorso dell’interessato con sentenza n. 188/2023, in un giudizio in cui il Comune restava contumace.

I lavori riprendevano fino al grezzo. A seguito di un sopralluogo con la stazione dei Carabinieri, veniva redatto un verbale di sequestro preventivo per asserite difformità rispetto al titolo, e il Comune adottava un’ordinanza di demolizione e ripristino, qualificando gli interventi come variazioni essenziali. Il TAR Campania respingeva il ricorso; da qui l’appello, nel corso del quale l’appellante presentava una S.C.I.A. in sanatoria, conclusasi con esito favorevole attestato dal Comune.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il profilo dell’interesse alla decisione. La sopravvenuta S.C.I.A. in sanatoria non rende improcedibile l’appello, perché una pronuncia di merito è più satisfattiva rispetto a una soluzione solo processuale. Su questa base il Consiglio di Stato conferma il convincimento già espresso in sede cautelare, con l’ordinanza n. 1610 del 2025, che aveva sospeso l’esecutività della sentenza.

Sul merito, la Corte riconosce la validità dell’orientamento richiamato dal TAR, secondo cui l’abuso va valutato complessivamente e non in modo atomistico. Rileva tuttavia che il manufatto era ancora al grezzo, con lavori sospesi dal gennaio 2024, e che l’amministrazione stessa aveva contestato singole difformità relative a parti determinate dell’immobile. L’appellante, quindi, non poteva che replicare analiticamente a ciascun rilievo.

Nel dettaglio, la Corte ritiene che il provvedimento abbia qualificato come essenziali difformità minime, riconducibili alle tolleranze costruttive e all’edilizia libera. Non risultano maggiori volumi; la diversa distribuzione degli spazi interni, senza intervento sulle parti strutturali, integra manutenzione straordinaria soggetta a CILA ai sensi dell’art. 6-bis del d.P.R. n. 380/2001; le modifiche prospettiche non sono comprovate. Quanto al parapetto sulla volta, l’appellante ha dimostrato la conformità al progetto; quello della scala esterna costituisce difformità sanabile ai sensi dell’Allegato A del d.P.R. n. 31/2017. L’altezza del parapetto del lastrico, pari a 1,05 mt, rispetta le prescrizioni del D.M. n. 236/1989.

Quanto alla scala e alle altezze interne, la Corte condivide le deduzioni dell’appellante. La scala è conforme al grafico di progetto e manca un parametro numerico di riferimento per contestare il numero di alzate; l’altezza dell’edificio resta entro i limiti dello strumento urbanistico. La misurazione delle altezze interne era avvenuta al grezzo, senza considerare il massetto e la pavimentazione: con il loro spessore, l’altezza finale risulta esattamente quella autorizzata. L’esito favorevole della S.C.I.A. conferma, infine, l’assenza di difformità essenziali. L’appello è pertanto accolto, con annullamento dell’ordinanza di demolizione e compensazione delle spese.