Le ville di servizio in zona artigianale restano legate all impresa (TAR Trentino-Alto Adige n. 147 del 03.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
La nozione di realizzazione della casa di servizio di cui all’art. 27, comma 5, della legge provinciale n. 9/2018 non coincide con quella di nuova costruzione ex art. 62, comma 1, lett. e), della stessa legge: essa va intesa in senso funzionale, sicché qualsiasi intervento edilizio idoneo a formare la casa di servizio vi rientra. La casa di servizio non costituisce autonomo edificio abitativo, ma parte inscindibile dell’immobile produttivo, secondo il principio fissato dall’art. 103, comma 6, della legge provinciale n. 9/2018, che mantiene in vigore i vincoli urbanistici preesistenti. Ne segue la legittimità delle prescrizioni che impongono la soppressione del termine “casa di abitazione” e l’annotazione in libro fondiario del vincolo di indisponibilità, avente efficacia meramente dichiarativa e non costitutiva di diritti reali.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario, in zona artigianale, di un complesso edilizio realizzato negli anni Settanta: un capannone artigianale e un corpo di fabbrica con uffici e due appartamenti, autorizzati con concessione edilizia del 1978 quali abitazioni per la vigilanza dell’esercizio. Nel 2023 presenta domanda di riqualificazione energetica con misure di trasformazione edilizia, mantenendo le due unità abitative esistenti.

La Commissione comunale per territorio e paesaggio esprime parere favorevole con prescrizione: il fabbricato è un edificio produttivo con case di servizio, va eliminata da tutti gli elaborati la dicitura “casa di abitazione” e le unità vanno vincolate alla particella di riferimento con dichiarazione unilaterale d’obbligo ex art. 27, comma 5. Il ricorrente impugna il provvedimento sindacale e il parere, deducendo l’acquisto per facta concludentia della destinazione abitativa e l’inapplicabilità della norma a un intervento che non crea nuova volumetria residenziale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce l’intera disciplina succedutasi in materia di zone produttive. Già le norme di attuazione del piano regolatore del 1969 ammettevano nella zona artigianale soltanto le abitazioni per la vigilanza dell’esercizio, escludendo espressamente gli edifici residenziali puri. La concessione del 1978, nel qualificare il corpo come “pertinenziale” al capannone, ne conferma la strumentalità rispetto all’attività artigianale.

Da ciò deriva il primo snodo: il diritto di costruire si è consolidato nei limiti della destinazione urbanistica consentita, e la volumetria residenziale ammessa era quella funzionale alla vigilanza. Il ricorrente non ha provato che le unità siano mai state autorizzate o classificate come edificio abitativo autonomo. La Corte richiama, sul punto, il proprio precedente sulla portata restrittiva delle deroghe in zona produttiva.

Il secondo snodo attiene alla pretesa inapplicabilità dell’art. 27, comma 5, per difetto di “realizzazione”. Il Collegio opera una distinzione netta tra la formula dell’art. 27, comma 5, legge provinciale n. 9/2018 (“realizzazione”) e quella dell’art. 62, comma 1, lett. e) (“nuova costruzione”). Il legislatore provinciale non ha collegato la nascita della casa di servizio a una tipologia specifica di intervento: anche la manutenzione straordinaria, il risanamento o la trasformazione edilizia possono integrarla. L’interpretazione estensiva è invece preclusa in senso opposto, trattandosi di deroga alla destinazione produttiva.

Dirimente è l’art. 103, comma 6, che mantiene in vigore i vincoli urbanistici anteriori. Il vincolo di indisponibilità oggetto di annotazione non modifica la destinazione funzionale preesistente né comprime diritti acquisiti: la trascrizione ha efficacia dichiarativa e funzione di pubblicità verso i terzi. Le censure di erronea valutazione dei fatti e di difetto di motivazione sono respinte, trattandosi di circostanze obiettivamente rilevabili dagli atti.

Il ricorso è pertanto respinto, con condanna del ricorrente alle spese di lite.