Vincolo di asservimento e nuove previsioni urbanistiche non riattivano aree sature (TAR Calabria n. 1017 del 01.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il vincolo di asservimento che abbia consentito l’edificazione di un fabbricato mediante utilizzazione della volumetria di un’area contigua mantiene efficacia a tempo indeterminato e non viene meno per effetto della scadenza del termine della lottizzazione. Ne consegue che l’area asservita è definitivamente consumata ai fini edificatori e non può essere nuovamente computata come area libera. Le sopravvenute previsioni della strumentazione urbanistica generale, che attribuiscano all’area una nuova destinazione e un’autonoma capacità edificatoria, non ne determinano la riattivazione: eventuali variazioni degli indici di fabbricazione in melius non possono riguardare aree già utilizzate a fini edificatori. Resta quindi preclusa l’applicazione del meccanismo della perequazione urbanistica, che presuppone aree dotate di capacità edificatoria residua.

Il Fatto

Le ricorrenti, in proprio e in qualità di eredi, sono titolari di immobili nel Comune di Lamezia Terme, realizzati nell’ambito di una lottizzazione risalente al 1971 e convenzionata nel 1980, i cui lavori si conclusero nel 2002. Esse apprendono dell’approvazione, da parte del Consiglio comunale, dello schema di una nuova convenzione urbanistica con una società per la realizzazione di un complesso edilizio insistente su particelle derivate dal frazionamento di un’originaria particella, poi stipulata nel maggio 2025.

Con nota del 6 maggio 2025 il Comune respinge le contestazioni delle proprietarie, sul presupposto che il sopravvenuto PSC e il relativo REU avessero impresso alle aree una nuova destinazione d’uso e un’autonoma capacità edificatoria, superando i precedenti vincoli. Le ricorrenti impugnano la delibera consiliare, la convenzione, la nota e, con motivi aggiunti, il permesso di costruire rilasciato nel giugno 2025, deducendo l’asservimento delle aree e il difetto di titolo della società.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto le eccezioni di irricevibilità e inammissibilità. Il PSC e il REU, con gli atti preparatori, sono impugnati in via prudenziale e “per quanto di ragione”, nei soli limiti dell’interesse delle ricorrenti. L’oggetto del giudizio non è la legittimità in sé della strumentazione generale, ma l’illegittimità dello schema di convenzione, della convenzione e del permesso di costruire. La lesione deriva dall’erronea applicazione degli strumenti generali operata dal Comune, che ha approvato il progetto senza considerare il vincolo di asservimento.

Da qui l’infondatezza dell’eccezione di difetto di contraddittorio, data l’estraneità della Regione rispetto a scelte gestorie di competenza esclusiva del Comune, e di quella di tardività, poiché la lesione consegue alla delibera e al rilascio del titolo edilizio, non agli atti urbanistici generali. Parimenti infondata è l’eccezione contro la nota comunale, che esprime una presa di posizione definitiva sul vincolo.

Nel merito, il Collegio richiama la giurisprudenza secondo cui un’area già interamente considerata ai fini della volumetria realizzabile non può essere computata come area libera per il rilascio di un secondo titolo, essendo irrilevanti le vicende della proprietà. In ipotesi di asservimento, l’intera estensione interessata deve considerarsi utilizzata e non più edificabile (Cons. Stato, sez. IV, n. 7229 del 2023). L’art. 21 della Convenzione ha previsto l’impegno a trascrivere il vincolo di inedificabilità per le aree libere da edificazioni, tra cui quella oggetto dell’intervento.

Le aree derivanti dal frazionamento dell’originaria particella sono pertanto prive di capacità edificatoria. Irrilevante è che il nuovo REU abbia pianificato l’area attribuendole destinazione a servizi pubblici e attuazione perequativa: il vincolo apposto con la precedente lottizzazione resta cristallizzato nel tempo. Lo strumento urbanistico considera le sole aree libere, ossia quelle disponibili e non già utilizzate per l’edificazione.

È infondata anche la tesi della decadenza del vincolo per lo spirare del termine decennale, perché i vincoli di asservimento che hanno consentito l’edificazione mantengono efficacia a tempo indeterminato e sopravvivono alla scadenza del piano di lottizzazione. Le disposizioni del PSC non possono riconoscere nuovo potenziale edificatorio a suoli urbanisticamente saturi: non è applicabile il meccanismo della perequazione di cui all’art. 53 del REU, che presuppone capacità edificatoria residua. Accolti ricorso e motivi aggiunti, il Collegio annulla gli atti impugnati, assorbite le ulteriori censure.