Accessorietà e permeabilità precludono la sanatoria dell’abuso edilizio (TAR Emilia-Romagna n. 1 del 07.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il rigetto dell’istanza di accertamento di conformità per opere realizzate in totale assenza di titolo è legittimo quando l’intervento non rispetti l’indice di permeabilità fondiaria prescritto dallo strumento urbanistico e la sua qualificazione come accessorio presupponga l’assenso dei proprietari del bene principale. Al procedimento di sanatoria disciplinato dall’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 e dall’art. 17 della L.R. Emilia-Romagna n. 23/2004 si applica il meccanismo del silenzio rigetto, non quello del silenzio assenso previsto per il permesso di costruire. Il principio di proporzionalità non impone la sanatoria quando le carenze riscontrate attengono a elementi essenziali di assentibilità, risolvendosi il diniego nell’unica determinazione possibile per l’Amministrazione.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di quattro lotti ricadenti nel comparto urbanistico denominato PUA C5/2-3, aveva realizzato un edificio unifamiliare sul lotto unificato 11-12 e un edificio bifamiliare sui lotti 13 e 20. Dopo il sopralluogo della Polizia Locale del 12 gennaio 2022, il Comune ha accertato la natura abusiva delle opere e ha ingiunto, con ordinanza n. 6 del 25 gennaio 2022, la sospensione dei lavori e, con ordinanza n. 7 del 1° febbraio 2022, la demolizione.

La società ha quindi presentato plurime istanze di accertamento di conformità, qualificando l’edificio unifamiliare come accessorio al preesistente edificio trifamiliare. Dopo lo sdoppiamento della pratica e una lunga interlocuzione procedimentale, il Comune ha rigettato l’istanza con provvedimento prot. gen. n. 21464 del 16 maggio 2025. Il TAR ha accolto l’istanza cautelare con ordinanza n. 95 del 25 giugno 2025 e, all’esito dell’udienza pubblica, ha trattenuto la causa in decisione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’assunto secondo cui sull’istanza si sarebbe formato il silenzio assenso. Il richiamo all’art. 18 della L.R. n. 15/2013 e all’art. 36 bis del D.P.R. n. 380/2001 è inconferente: quei meccanismi riguardano il permesso di costruire e l’accertamento di conformità per parziali difformità, mentre nel caso di specie le opere sono state realizzate sine titulo. Opera dunque l’art. 36, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001, che prevede il silenzio rigetto decorsi sessanta giorni, unitamente all’art. 17 della L.R. n. 23/2004.

Quanto al difetto di motivazione sulla superficie permeabile, il TAR osserva che il Comune ha indicato con precisione l’opera interessata e l’entità della carenza, sin dalla nota del 31 agosto 2023 e poi nei successivi preavvisi di rigetto. L’art. 59 delle NTA al RUE impone per l’ambito C5 un’impermeabilizzazione non superiore al 50% della superficie fondiaria: su 1.528 mq la permeabilità minima richiesta è di 764 mq, mentre l’ufficio ha determinato una superficie di 655,58 mq, non essendo stato considerato il parametro dell’art. 3.7.7, comma 5, del Regolamento Edilizio per le aree pavimentate in autobloccanti.

Sul vincolo di accessorietà, l’art. 2.2.17 delle NTA al RUE fissa al 200% della superficie utile abitabile il limite delle superfici accessorie per edifici con un unico piano abitabile. Nel caso in esame, la qualificazione come accessorio è stata operata dalla stessa ricorrente, risultando l’unico strumento per consentire la sanatoria. Ne deriva la necessità dell’assenso dei proprietari dell’edificio principale, mai fornito.

Il principio di proporzionalità non è violato: in materia di sanatoria edilizia il potere amministrativo è strettamente vincolato, e le carenze riscontrate non costituiscono cavilli formali, ma elementi essenziali di compatibilità urbanistica. Sono infine inconferenti i richiami agli artt. 11 e 23 ter, comma 1 bis, del D.P.R. n. 380/2001, non venendo in rilievo né una limitazione dei diritti dei terzi né un mutamento di destinazione d’uso.

Il ricorso è dunque rigettato, con condanna della società ricorrente alle spese di lite, liquidate in € 4.000,00 oltre accessori di legge.