Annullata l’ordinanza di demolizione: intervento conservativo e preesistenza del manufatto condonato (TAR Veneto n. 920 del 24.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordinanza con cui il Comune ingiunge la demolizione di un manufatto preesistente è illegittima quando l’amministrazione omette di verificare in concreto le effettive differenze di volume, sagoma e superficie tra l’edificio originario e quello risultante dagli interventi eseguiti, limitandosi a operazioni algebriche tra i dati di progetto e quelli rilevati in sede di sopralluogo. L’intervento che conserva le caratteristiche fondamentali dell’organismo edilizio preesistente, senza sostituirlo integralmente, integra ristrutturazione edilizia e non necessita del permesso di costruire. La legittimazione dell’opera consegue al perfezionamento del condono edilizio, la cui pendenza non impedisce che gli interventi siano eseguiti una volta intervenuta la concessione in sanatoria. Grava sull’amministrazione l’onere di una motivazione rafforzata, tanto più quando il lungo tempo trascorso e la tolleranza mostrata hanno ingenerato un legittimo affidamento nei privati.

Il Fatto

I ricorrenti sono proprietari di un manufatto accessorio acquistato nel 1988, realizzato abusivamente nel 1972 dal precedente proprietario e oggetto di una domanda di condono edilizio presentata nel 1986 ai sensi della legge n. 47/1985. La pratica, rimasta a lungo indefinita per mancata integrazione documentale, è stata favorevolmente definita solo nel novembre 2015, con rilascio della concessione in sanatoria.

In pendenza di quella definizione il tecnico dei ricorrenti ha presentato una SCIA per un intervento sul manufatto, descritto come conservativo e volto a ripristinare il bene nel sedime, nella superficie coperta e nel volume originari. Nel 2023 è stata presentata una seconda SCIA in sanatoria. A seguito di una segnalazione dei confinanti, l’Unione ha disposto un sopralluogo e ha emanato l’ordinanza di demolizione, ritenendo il manufatto abusivo e gli interventi equiparabili a nuova costruzione. Rigettata l’istanza di autotutela, i ricorrenti hanno impugnato l’ordinanza.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale accoglie il ricorso e affronta congiuntamente i primi due motivi, ritenendoli assorbenti. La sequenza degli eventi consente di fissare alcuni punti fermi, dai quali non si può prescindere per valutare la legittimità dell’azione amministrativa.

La domanda di condono del 1986 ha dato origine a una pratica per la quale il Comune ha richiesto integrazioni rimaste inevase dal precedente proprietario. Tuttavia l’amministrazione non ha concluso il procedimento, neppure in senso negativo, né ha esercitato tempestivamente i propri poteri di vigilanza e controllo. Questo silenzio è sintomatico di un abuso tollerato per lungo tempo e ritenuto suscettibile di sanatoria.

Pertanto la dichiarazione del progettista, che indicava il manufatto come già legittimato dal condono, è frutto di un errore materiale e non di una falsa rappresentazione della realtà, come dimostrano le interlocuzioni formali in corso con la stessa amministrazione. Analogamente va ridimensionata l’attestazione di inizio lavori, che contrasta con la comunicazione all’ASL per le detrazioni fiscali e con il ritiro del documento attestante il condono. Gli interventi, quindi, sono stati eseguiti solo dopo il perfezionamento della sanatoria, senza violare la normativa sul condono richiamata dall’amministrazione.

Quanto alla natura delle opere, il progettista ha descritto con sufficiente dettaglio i lavori eseguiti per fronteggiare documentati problemi di staticità. Ciò che è dirimente è la preesistenza del manufatto e la finalità conservativa dell’intervento, che non ha determinato una sostituzione integrale dell’organismo edilizio. Non è dunque condivisibile la tesi della nuova costruzione: il criterio discretivo, come chiarito dalla giurisprudenza citata, impone di verificare l’assenza di variazioni di volume, altezza e sagoma.

L’azione amministrativa, sollecitata da terzi, non è stata puntuale: non ha valutato le circostanze della tardiva definizione del condono; non ha riscontrato in concreto le differenze tra manufatto preesistente e manufatto attuale; non ha indicato con motivazione rafforzata l’interesse pubblico perseguito. Le carenze istruttorie emergono anche dal diniego della proroga richiesta dai ricorrenti, che avrebbe potuto favorire l’emersione degli interessi coinvolti.