Rideterminazione del costo di costruzione e affidamento: illegittima la delibera sopravvenuta (C.G.A.R.S. n. 187 del 30.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La rideterminazione del contributo di costruzione, pur ammessa dall’Adunanza Plenaria n. 12/2018 nel termine decennale di prescrizione, presuppone la correzione di un errore di calcolo o di un mero errore materiale nella liquidazione originaria. Non è consentito al Comune rideterminare il costo di costruzione applicando una qualificazione della destinazione d’uso diversa da quella recepita nel titolo edilizio, né invocando una delibera consiliare approvata dopo il rilascio della concessione. In tal caso il parametro sopravvenuto non è conoscibile dal privato con l’ordinaria diligenza e la pretesa lede il legittimo affidamento e il principio di buona fede nell’attuazione del rapporto obbligatorio. Gli oneri di urbanizzazione, ove compensati con la realizzazione diretta delle opere, sono scomputabili in modo globale e indifferenziato, senza distinzione tra opere primarie e secondarie.

Il Fatto

La società appellante aveva acquistato nel 2000 un lotto ricadente in zona artigianale, all’interno di un piano di lottizzazione convenzionato. Nel 2003 presentava domanda di concessione edilizia per un magazzino produttivo commerciale; il Comune rilasciava il titolo nel 2004, quantificando gli oneri concessori in € 14.353,47, somma integralmente versata, senza nulla disporre sulla debenza del costo di costruzione.

Con nota del 2012 il Comune invitava la società al pagamento di € 185.842,35, di cui € 144.129,10 per oneri di urbanizzazione e € 41.713,25 per costo di costruzione, sul presupposto della destinazione commerciale dell’immobile. Il TAR accoglieva parzialmente il ricorso, negando la debenza degli oneri di urbanizzazione e confermando invece la legittimità della rideterminazione del costo di costruzione. La società proponeva appello; il Comune resisteva e spiegava appello incidentale.

La Motivazione della Corte

Il C.G.A.R.S. richiama i principi dell’Adunanza Plenaria n. 12/2018, secondo cui gli atti di determinazione del contributo non hanno natura autoritativa, ma esprimono una pretesa creditoria in un rapporto obbligatorio paritetico, soggetto a prescrizione decennale e sottratto alla disciplina dell’autotutela. Da ciò deriva la possibilità, per il Comune, di rideterminare l’importo anche a sfavore del privato, ma solo per correggere un errore di calcolo o un errore materiale.

Nel caso di specie, tuttavia, l’Amministrazione non aveva corretto un errore di calcolo, bensì operato una diversa qualificazione della categoria applicabile, applicando tabelle riferite ad altra destinazione. Il Collegio sottolinea la differenza strutturale tra mera rettifica e nuova determinazione fondata su criteri differenti.

Assume rilievo decisivo il richiamo, nel provvedimento di rideterminazione, a una delibera consiliare del 2010, posteriore al rilascio del titolo edilizio del 2004. Un parametro successivamente fissato non è conoscibile dalla parte con l’ordinaria diligenza e contravviene al legittimo affidamento del privato che aveva stipulato la convenzione.

Il Collegio rileva inoltre che l’Amministrazione non ha contestato l’erroneità della qualificazione commerciale dell’immobile, destinato a finalità produttive in zona artigianale, né la possibile confusione con altra società omonima estranea all’appellante. Dalla documentazione di parte appellata non emerge che l’attività commerciale si svolga presso il magazzino in questione. Significativa, infine, è la circostanza che dalla delibera del 2010 sia stata espunta, a seguito di votazione, la parte che impegnava gli uffici a una ricognizione retroattiva delle pratiche autorizzate nel decennio precedente.

L’appello incidentale del Comune è respinto. La convenzione urbanistica del 1997 riferisce gli obblighi della parte istante alla realizzazione delle opere primarie e alla conseguente compensazione degli oneri. Il Collegio richiama la delibera della Corte dei Conti, Sez. di controllo della Lombardia, n. 154 del 2018, che ha ammesso lo scomputo globale e indifferenziato: l’art. 16, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 non distingue tra opere primarie e secondarie, che hanno la stessa natura giuridica, e l’obbligazione di pagamento ha carattere indivisibile. In accoglimento dell’appello principale il ricorso di primo grado è accolto integralmente, con condanna dell’Amministrazione alle spese.