Condominio, azione del singolo condomino e rappresentanza esclusiva dell’amministratore (Cass. civ. Sez. II n. 25148 del 13.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di controversie aventi ad oggetto la corretta esecuzione di una delibera condominiale che autorizza interventi conservativi su parti comuni, la legittimazione ad agire spetta in via esclusiva all’amministratore di condominio, quale rappresentante dei partecipanti. La posizione del singolo condomino resta assorbita nell’organizzazione del gruppo, non essendo il condominio dotato di personalità giuridica né di diritti propri. L’inerzia dell’amministratore non giustifica la legittimazione attiva concorrente del condomino, che dispone degli strumenti tipici dei ricorsi ex art. 1133 cod. civ., della revoca giudiziale ex art. 1129, comma 11, cod. civ. e del ricorso all’autorità giudiziaria in caso di inerzia ex art. 1105, comma 4, cod. civ..

Il Fatto

Un condomino, proprietario di una unità immobiliare in un edificio condominiale, conveniva in giudizio l’impresa appaltatrice dei lavori di rifacimento del tetto, l’ex amministratrice e il direttore dei lavori, contestando l’inesatto adempimento delle delibere assembleari e la cattiva esecuzione delle opere. Chiedeva l’eliminazione dei vizi, la realizzazione delle opere deliberate e il risarcimento dei danni per l’impossibilità di utilizzare l’alloggio.

Il Tribunale accoglieva parzialmente le domande, condannando l’impresa e il direttore dei lavori, ma disattendendo le pretese verso l’amministratrice. La Corte d’Appello di Torino, in parziale accoglimento dell’appello incidentale, dichiarava la carenza di legittimazione attiva del condomino, ritenendo la tutela spettante esclusivamente all’amministratore quale unico interlocutore contrattuale. Il condomino proponeva ricorso per cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il primo motivo, che investe la legittimazione ad agire del singolo condomino in rapporto a quella dell’amministratore. Il ricorrente invocava gli artt. 24, comma 1, Cost., 2907 cod. civ. e 100 cod. proc. civ., sostenendo la propria facoltà di agire a tutela dei beni comuni in qualità di comproprietario pro quota.

La Corte ricorda che l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti con riferimento agli atti conservativi, poiché il condominio è ente di mera gestione privo di personalità giuridica e di diritti propri. Non è stata introdotta una controversia concernente la limitazione di un diritto del singolo condomino né la tutela del comproprietario pro quota delle parti comuni, quanto piuttosto una causa sulla corretta esecuzione di una delibera che autorizzava interventi conservativi sul tetto. In tale ambito la posizione del condomino resta assorbita nell’organizzazione del gruppo e la rappresentanza dell’amministratore è esclusiva.

Il Collegio richiama sul punto Cass. Sez. U. n. 10934 del 2019, Cass. Sez. 2 n. 16934 del 2023 e Cass. Sez. 2 n. 20282 del 2023, confermando l’indirizzo. Quanto all’argomento dell’inerzia dell’amministratore, la Corte osserva che soccorrono altri strumenti di reazione, quali i ricorsi ex art. 1133 cod. civ., la revoca giudiziale ex art. 1129, comma 11, cod. civ. e il ricorso ex art. 1105, comma 4, cod. civ.. Il motivo è quindi infondato.

Il secondo e il terzo motivo, attinenti alla valutazione probatoria e all’autosufficienza del motivo d’appello ex art. 342 cod. proc. civ., sono respinti: la Corte ribadisce che interpretazione e valutazione delle prove sono riservate al giudice del merito e insindacabili in sede di legittimità, salvo vizi logici; il terzo motivo è inammissibile per difetto di specificità ex art. 366 n. 6 cod. proc. civ..

Il quarto motivo, sulle spese del terzo chiamato in garanzia, è infondato nel merito ma la motivazione è corretta ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ.: il principio di causalità pone le spese a carico dell’attore soccombente, salvo che la chiamata sia manifestamente infondata. Il quinto motivo sulle spese è inammissibile; il sesto, sulla correzione di errore materiale, resta assorbito dal rigetto del primo. Il ricorso è rigettato, con conferma della soccombenza.