Trascrizione della domanda ex art 2932 e prevalenza dei dati catastali (Cass. civ. Sez. III n. 25509 del 18.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di pubblicità immobiliare, l’errata indicazione del foglio di mappa nella nota di trascrizione della domanda giudiziale di adempimento dell’obbligo a contrarre ex art. 2932 cod. civ. preclude l’esatta individuazione del bene e prevale sull’esatta indicazione dell’indirizzo. Ne consegue che la trascrizione non può considerarsi adeguatamente portata a conoscenza dei terzi, giacché l’incertezza identificativa non consente il rapido accertamento delle formalità pregiudizievoli cui è finalizzata la pubblicità nei registri immobiliari. In caso di non coincidenza tra dato catastale e indirizzo, dal mero esame della nota non è possibile individuare quale delle due indicazioni sia corretta.

Il Fatto

Il ricorrente aveva vittoriosamente esperito l’azione ex art. 2932 cod. civ. nei confronti dell’originario promittente venditore, inadempiente rispetto a un preliminare di compravendita immobiliare. Successivamente propose opposizione di terzo nell’ambito dell’esecuzione immobiliare promossa da un creditore procedente, vertente sul medesimo immobile oggetto della sentenza costitutiva.

Una creditrice intervenuta nel processo esecutivo contestò la corretta identificazione del bene: nella nota di trascrizione della domanda giudiziale l’immobile era indicato in una determinata via, al foglio di mappa n. 59, mentre il foglio catastale corretto era il n. 99. Il Tribunale rigettò l’opposizione con sentenza n. 716 del 11.06.2021; la Corte d’appello di Catania rigettò l’appello con sentenza n. 149 del 23.01.2024. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il ricorso denunciava violazione ed erronea interpretazione degli artt. 2644, 2650, 2652 n. 2, 2659 e 2665 cod. civ., oltre all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., sostenendo che i giudici di merito avessero confuso la capacità identificativa della nota di trascrizione in sé con i dati in essa utilizzati, e che l’invalidità della nota possa essere pronunciata solo in presenza di un’effettiva incertezza sulle persone, sulla natura dei diritti e sui beni.

Il Collegio ha ritenuto il motivo infondato, pur segnalando che esso, in quanto volto a sollecitare un diverso giudizio di merito, sarebbe stato qualificabile ai sensi del n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., in presenza di doppia conforme. Nel procedimento logico dei giudici di merito la Corte non ha ravvisato alcuna violazione di legge: la decisione di non identificazione del bene si fonda sulla nota di trascrizione, ove l’esatta indicazione della via risulta inidonea a compensare l’errata indicazione del foglio.

La Corte ha confermato la prevalenza dei dati catastali, in quanto normativamente richiesti dall’art. 2826 cod. civ., richiamando altresì l’affermazione del Tribunale secondo cui, in caso di non coincidenza, dal mero esame della nota non sarebbe possibile stabilire quale delle due indicazioni sia corretta, potendo l’errore riguardare tanto i dati catastali quanto l’indirizzo.

Ha inoltre valorizzato l’ulteriore argomento della Corte territoriale circa il mancato riscontro, nella relazione notarile, della trascrizione della domanda ex art. 2932 cod. civ., proprio per l’incompleta identificabilità del bene. La differenza numerica notevole tra il foglio n. 59 e il foglio n. 99 comporta un verosimile aggravio di ricerca, dall’esito incerto e non esigibile dal pubblico indifferenziato dei fruitori del servizio di pubblicità immobiliare.

Quanto al precedente invocato dal ricorrente, la fattispecie di Cass. n. 6271 del 20.04.2012 non è stata reputata sovrapponibile in punto di fatto. La Corte ha richiamato Cass. n. 7680 del 19.03.2019, espressione di un orientamento consolidato, e Cass. n. 11237 del 31.05.2016, secondo cui la specificazione dei dati catastali è sempre rilevante anche se non indispensabile. Il ricorso è stato rigettato, con condanna del ricorrente alle spese di legittimità.