Querela per reato sulle parti comuni: legittimato il singolo condomino (Cass. pen. Sez. V n. 30472 del 09.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il singolo condomino è persona offesa dal reato commesso in pregiudizio delle parti comuni dell’edificio ed è pertanto legittimato, anche in via concorrente o surrogatoria rispetto all’amministratore, a proporre querela a tutela del patrimonio condominiale. L’amministratore, a sua volta, è titolare dei poteri-doveri di cui all’art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ. e può promuovere querela anche in assenza di uno specifico investimento assembleare, poiché tali poteri non si esauriscono nelle iniziative cautelari e indifferibili. La sostituzione delle pene detentive brevi resta rimessa a una valutazione discrezionale del giudice, ancorata ai parametri dell’art. 133 cod. pen., e il relativo accertamento è insindacabile in cassazione se motivato in modo non manifestamente illogico.

Il Fatto

La Corte d’appello di Palermo aveva confermato l’affermazione di reità del ricorrente per il delitto di cui agli artt. 110 e 614 cod. pen., commesso mediante l’abusiva introduzione di estranei nell’autorimessa di un condominio cittadino. Avverso tale pronuncia l’imputato ha proposto ricorso per cassazione articolando due motivi.

Con il primo ha censurato la ritenuta ricorrenza della condizione di procedibilità, sostenendo che il singolo condomino non sarebbe legittimato a querelare a tutela delle parti comuni, spettando tale facoltà alla totalità dei condomini o, in loro rappresentanza, all’amministratore. Con il secondo ha lamentato la mancata applicazione delle pene sostitutive, negate sulla base di una motivazione ritenuta generica e insufficiente.

La Motivazione della Corte

Il collegio ha dato continuità al principio secondo cui il singolo condomino è legittimato, quanto meno in via concorrente o surrogatoria rispetto all’amministratore, a presentare una valida querela per il reato commesso in offesa del patrimonio comune. La questione è ricostruita attraverso l’evoluzione della giurisprudenza di legittimità, che il provvedimento ripercorre distinguendo impostazioni e approdi succedutisi nel tempo.

Un primo indirizzo aveva escluso che il condominio sia portatore di autonomi interessi penalmente protetti, riconoscendo all’amministratore la sola veste di organo esecutivo della volontà assembleare e subordinando la sua iniziativa a una procura speciale. Un diverso orientamento aveva invece riservato la legittimazione alla totalità dei condomini e, per essi, all’amministratore in veste di mandatario.

Dopo la riforma civilistica del condominio, operata con la legge n. 220 del 2012, si è affermato l’approdo che riconosce al singolo compartecipe un autonomo diritto soggettivo ad agire a protezione della comproprietà, anche a prescindere dalla volontà degli altri. In questa direzione il provvedimento valorizza le Sezioni Unite civili n. 10934 del 2019, che hanno ribadito il potere individuale di agire in giudizio, concorrente con quello dell’amministratore, a salvaguardia della propria partecipazione pro quota e la natura complementare delle rispettive prerogative.

Quanto all’amministratore, il collegio afferma che egli è titolare dei poteri-doveri di compimento degli atti di conservazione delle parti comuni ex art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ., di cui è espressione il potere di querela anche indipendentemente da uno specifico investimento assembleare. Tali prerogative si ricond ucono al perimetro di una detenzione qualificata sulle porzioni comuni, legittimante l’esercizio del potere di querela secondo Sezioni Unite n. 40354 del 2013.

Il diritto di querela spetta parimenti alla persona offesa in senso stretto ex art. 120 cod. pen., identificata nel titolare del bene giuridico protetto. Il condomino, titolare del diritto reale di comproprietà sulle parti comuni, è persona offesa dal reato ex art. 614 cod. pen., poiché l’inviolabilità del domicilio è estrinsecazione della sfera privata tutelata a livello costituzionale e convenzionale. L’art. 122 cod. pen. conferma che, quando il reato offende contestualmente più titolari del medesimo bene, ciascuno è titolare di un autonomo potere di querela.

Il secondo motivo è stato rigettato: la sostituzione delle pene detentive brevi è rimessa a una valutazione discrezionale del giudice, da compiere alla stregua dell’art. 133 cod. pen. e dei criteri di cui all’art. 58 della legge n. 689 del 1981, anche dopo la riforma Cartabia. La Corte territoriale ha congruamente valorizzato i cospicui precedenti penali dell’imputato, a fronte dei quali è risultato recessivo il dato della giovane età. Alla reiezione del ricorso consegue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.