Rudere e risanamento conservativo: decisiva la verificazione tecnica sull’intervento (Cons. Stato n. 10487 del 31.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia edilizia la qualificazione dell’intervento si fonda sulle caratteristiche effettive del manufatto, accertate in fatto, e non sulla classificazione catastale o sulla sola denominazione formale dell’opera. È rudere l’opera muraria ancora esistente che non consente la sicura individuazione dei connotati essenziali del manufatto originario e, quindi, la sua fedele ricostruzione. Ove invece l’immobile conservi la propria identità plano-volumetrica, con pareti esistenti e sagoma e volumetria originarie individuabili con certezza, l’intervento che ne assicura la conservazione e la funzionalità integra risanamento conservativo ai sensi dell’art. 3, lett. c), d.P.R. n. 380/2001, e non ristrutturazione edilizia ex art. 3, lett. d), d.P.R. n. 380/2001. La verificazione disposta in appello, quando restituisce un quadro di fatto completo, è idonea a supportare la decisione anche in applicazione del criterio della ragione più liquida.

Il Fatto

Il Comune ha negato la SCIA presentata per il recupero di un fabbricato sito in zona Is1, qualificata come insediamenti di interesse storico-ambientale. Il diniego si fondava sulla ritenuta natura di ristrutturazione edilizia, non ammessa dalla disciplina urbanistica locale. L’immobile risultava qualificato come rudere nell’atto di provenienza e come collabente al catasto.

Il TAR Campania, con sentenza in forma semplificata, ha rigettato il ricorso ritenendo che l’intervento comportasse integrale trasformazione delle componenti strutturali del bene e non un semplice restauro conservativo. Propone appello la parte ricorrente, deducendo il mancato esperimento di istruttoria tecnica, la contraddittorietà rispetto a una precedente decisione sul medesimo immobile e la violazione del giusto procedimento per omesso coinvolgimento della Soprintendenza. Il Comune non si è costituito.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ha disposto una verificazione affidandola all’Agenzia delle entrate, con tre quesiti: individuazione della zona omogenea e del regime urbanistico, accertamento delle caratteristiche del manufatto ai fini della qualificazione come rudere, qualificazione dell’intervento alla stregua dell’art. 3 d.P.R. n. 380/2001. L’esito è stato netto: il fabbricato non presenta le caratteristiche del rudere e l’intervento integra risanamento conservativo.

La Sezione ha ricostruito il quadro giurisprudenziale di riferimento. Costituisce rudere l’opera muraria che non consente la sicura individuazione dei connotati essenziali del manufatto originario (Cons. Stato, Sez. IV, n. 5375 del 2006). Rientrano nella ristrutturazione edilizia gli interventi che alterino la consistenza fisica dell’immobile, con inserimento di nuovi impianti e redistribuzione dei volumi (Cons. Stato, Sez. IV, n. 3505 del 2015; Cons. Stato, Sez. IV, n. 7151 del 2019; Cons. Stato, Sez. VI, n. 2885 del 2022). Il restauro e risanamento conservativo non può mai comportare un organismo diverso dal preesistente, avendo finalità conservative (Cons. Stato, Sez. VI, n. 6405 del 2021).

La Corte ha poi esaminato la disciplina locale. L’art. 27, comma 11, delle n.t.a. ammette, sugli edifici legittimamente esistenti, interventi di manutenzione e di risanamento conservativo nel rispetto dei caratteri tipologici e morfologici. La verificazione ha accertato che il manufatto è in condizioni tali da rendere individuabili con certezza l’originaria volumetria e la sagoma, che le pareti sono esistenti e che gli interventi programmati — ripristino del tetto in legno con copertura a coppi, sostituzione degli infissi, rifacimento degli impianti idrico ed elettrico — miravano a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità.

Da qui l’accoglimento dell’appello e, in riforma della sentenza, l’annullamento del diniego. L’assorbimento delle restanti censure ha reso superfluo l’esame del motivo sul mancato coinvolgimento della Soprintendenza. Le spese di giudizio sono state liquidate per il doppio grado e poste a carico del Comune, insieme al compenso per la verificazione, con rimborso all’appellante dell’acconto versato.