Lottizzazione abusiva esclusa senza indizi univoci di intento edificatorio (TAR Toscana n. 147 del 05.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il frazionamento e la vendita di un terreno in lotti costituiscono soltanto un indizio dell’intento edificatorio, che deve trovare conferma in circostanze fattuali certe e univoche, idonee a dimostrare in modo non equivoco la destinazione del suolo a scopo edificatorio. La lottizzazione abusiva cartolare o negoziale prevista dall’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 non si configura quando le operazioni negoziali conducono alla formazione di appezzamenti compatibili con l’attività agricola amatoriale e il Comune non prova l’incongruità dei prezzi di vendita rispetto alla destinazione agricola. Parimenti non sussiste la lottizzazione materiale quando l’area conserva complessivamente la destinazione agricola, difettano le opere di urbanizzazione e i manufatti presenti sono funzionali alla coltivazione, senza aggravio del carico urbanistico. La destinazione dell’area a cassa di espansione idraulica non esclude quella agricola, ma si sovrappone ad essa, lasciando integri gli ordinari poteri repressivi dell’Amministrazione sui singoli abusi edilizi.

Il Fatto

Una società immobiliare acquisisce nel 2005 alcuni terreni agricoli in zona agricola, destinati dal Regolamento Urbanistico comunale alla realizzazione di casse di espansione idraulica. Tra il 2018 e il 2022 i terreni sono oggetto di quattro frazionamenti, da cui derivano più particelle vendute a privati in 27 lotti, due dei quali costituiti dalle strade di accesso.

A seguito di sopralluoghi, il Comune contesta alla società e ai nuovi proprietari la lottizzazione abusiva cartolare e materiale e ordina la sospensione di ogni attività di trasformazione, il ripristino dello stato dei luoghi, l’annullamento dei frazionamenti, la demolizione dei manufatti e la trascrizione del provvedimento. I proprietari di alcuni lotti impugnano l’ordinanza davanti al TAR.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla definizione dell’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 e ricorda che, per la lottizzazione negoziale, non basta il frazionamento seguito dalla vendita a una pluralità di soggetti. Occorre che da tali operazioni emerga in modo non equivoco l’intento edificatorio, confermato da circostanze fattuali certe e univoche, indicative di un’attività propedeutica alla trasformazione del suolo (richiamando Cons. Stato, sez. II, n. 5124 del 2022 e Cons. Stato, sez. VI, n. 5108 del 2015).

Nel caso concreto mancano indizi gravi, precisi e concordanti. I frazionamenti hanno prodotto appezzamenti compatibili con l’attività agricola amatoriale, che non richiede estensioni notevoli né la qualifica di imprenditore agricolo. Il Comune non ha provato l’incongruità dei prezzi di vendita rispetto alla destinazione agricola. La documentazione fotografica dei sopralluoghi conferma che i terreni sono in larga misura coltivati o lasciati a verde, con manufatti contenuti su pochi lotti.

Le stesse circostanze escludono la lottizzazione materiale. L’area è priva di edificazioni residenziali e difettano le opere di urbanizzazione. Gli allacci elettrici e la piccola strada campestre di accesso sono compatibili con l’uso agricolo e non rivelano da soli un intento edificatorio.

Il Collegio respinge l’argomento del Comune secondo cui la presenza nel Regolamento Urbanistico di aree destinate agli “orti urbani” dimostrerebbe il contrasto dell’attività amatoriale con la destinazione agricola: si tratta pur sempre di attività agricola, benché ricreativa. Nemmeno rileva la destinazione a cassa di espansione idraulica, poiché l’art. 142, comma 1, delle n.t.a. prevede che tale destinazione si sovrappone a quella agricola, e l’art. 154, comma 9 vieta solo i manufatti che impediscano il regolare deflusso delle acque, lasciando integri i poteri di vigilanza e repressione.

Il ricorso è dunque accolto, con assorbimento delle ulteriori censure e annullamento dell’ordinanza, compresa la cancellazione della trascrizione. Le spese sono compensate, con rimborso del contributo unificato a carico del Comune.