Ordine di demolizione e parete residua: irrilevanza del crollo imputabile al proprietario (Cons. Stato n. 1644 del 03.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione e di rimessione in pristino è atto necessitato e non richiede una specifica motivazione sulle ragioni di pubblico interesse, salvo che il provvedimento non dia comunque conto del contesto vincolato in cui l’opera ricade. Caducato il titolo abilitativo per inottemperanza alle prescrizioni in esso contenute, l’unico titolo residuo va verificato nel suo effettivo contenuto: la porzione di immobile non riconducibile al fabbricato ivi assentito costituisce opera priva di titolo e va demolita. Il perimento o la parziale demolizione dell’immobile sono addebitabili alla proprietaria secondo gli ordinari canoni civilistici e non convertano l’opera originariamente legittima in titolo idoneo a giustificare la parte residua. Il giudicato formatosi sull’inottemperanza alle prescrizioni del titolo abilitativo rende non più controvertibile la riconducibilità all’interessata di ogni difforme trasformazione del bene.

Il Fatto

La società proprietaria di una struttura di ristoro di spiaggia ottenne dal Comune un provvedimento unico di ampliamento, che impose, tra le altre prescrizioni, la preventiva demolizione di tutti i volumi incongrui o di dubbia legittimità. A seguito di sopralluogo l’amministrazione riscontrò la difformità dei lavori, avendo l’interessata demolito integralmente la struttura e lasciato in piedi una sola parete verticale. Il Comune sospese i lavori, inibì una successiva segnalazione certificata di inizio attività e, dopo una lunga serie di contenziosi, dichiarò la decadenza dell’autorizzazione unica.

Con una determinazione del 2024 il Comune ingiunse alla società la demolizione della parte verticale residua, la bonifica dell’area e il ripristino del terreno. Il TAR Sardegna respinse il ricorso e la società propose appello, lamentando la violazione della disciplina sulle difformità e il difetto di motivazione dell’ordine repressivo.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto l’eccezione di inammissibilità dell’appello per genericità. Il motivo è in larga parte sovrapponibile a quello di primo grado, ma la contestazione alla sentenza gravata è evincibile e il thema decidendum risulta sufficientemente perimetrato: l’impugnazione è quindi ammissibile.

Nel merito, la Corte muove dal giudicato formatosi con una propria precedente sentenza, divenuta definitiva dopo le declaratorie di inammissibilità del ricorso in Cassazione e di quello per revocazione. Quel dictum ha accertato che la società non ha ottemperato alla prescrizione del provvedimento unico, avendo demolito tutto l’immobile tranne la parete oggetto del giudizio. Lo stato attuale dei luoghi è dunque conseguenza diretta delle illegittime opere di demolizione, e in alcun modo dell’azione comunale, che ha congruamente esercitato un potere di controllo doveroso e vincolato.

Caduta la tesi della legittimità delle parti residue, la Corte esamina i due titoli edilizi invocati dall’appellante. Essi assentirono un intero corpo di fabbrica di forma rettangolare, e non una sola parete: la porzione residua non è conforme a tali autorizzazioni. Non sussiste quindi violazione dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, né della disposizione regionale sovrapponibile, poiché caducato il titolo unico l’unico titolo esistente non autorizza la parete isolata, priva di autonoma funzionalità. Ne deriva l’irrilevanza delle norme regionali sulla parziale difformità e sulle variazioni essenziali: non vi sono mere difformità, ma totale assenza del titolo edilizio.

Insussistente è anche il dedotto difetto di motivazione: l’ordine di demolizione è atto necessitato e non richiede specificazione delle ragioni di pubblico interesse. Nel caso concreto il provvedimento ha comunque indicato che l’area è sottoposta a svariati vincoli, inserita nel Parco nazionale e a elevato rischio idrogeologico.

Da ultimo, la Corte respinge la tesi secondo cui un immobile legittimo, parzialmente crollato, non potrebbe divenire abusivo. I crolli sono peraltro indimostrati e, in ogni caso, addebitabili alla proprietaria, responsabile del perimento della res secondo i canoni civilistici e alla luce del richiamato giudicato esterno. L’appello è respinto, con condanna alle spese del grado.