Patti di opzione e condizione risolutiva: giurisdizione al giudice ordinario (TAR Calabria n. 1948 del 24.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel giudizio avente ad oggetto la delibera con cui il Comune disponga di non dare esecuzione ai patti di opzione stipulati con i privati e di restituire gli immobili per avveramento della condizione risolutiva ivi prevista, la controversia appartiene al giudice ordinario. L’Amministrazione, in tal caso, non esercita un potere amministrativo di ponderazione di interessi pubblici, ma si avvale di una clausola pattizia e di un potere privatistico, a fronte del quale vengono in rilievo diritti soggettivi. È esclusa la giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, non essendo i privati parti dell’accordo di programma e costituendo l’acquisto degli immobili un elemento esterno all’accordo medesimo. Le doglianze avverso le mere disposizioni di indirizzo sono inammissibili per carenza di interesse, non producendo esse effetti lesivi immediati.

Il Fatto

Nell’ambito del Programma Regionale di Edilizia Residenziale Sociale di cui all’art. 8 del D.P.C.M. 16.07.2009, il Comune aveva inserito un proprio intervento di acquisto e recupero di immobili da destinare ad alloggi ERP. Con i proprietari furono stipulati patti di opzione e, nel dicembre 2015, atti di cessione in forma pubblica amministrativa, con obbligo del Comune di corrispondere il corrispettivo all’incasso della prima rata del finanziamento regionale.

Incamerata l’anticipazione, il Comune non pagò i corrispettivi. I privati ottennero decreti ingiuntivi davanti al Tribunale di Castrovillari e, in parte, il pagamento. La Commissione straordinaria, con delibera n. 51 del 2019, stabilì di non dare esecuzione ai patti e di restituire gli immobili; la successiva delibera di Giunta n. 219 del 05.08.2021 dette indirizzo agli uffici in tal senso, con rinuncia al finanziamento e recupero delle somme già liquidate. Da qui il ricorso al TAR.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina per prima l’eccezione di difetto di giurisdizione e la ritiene fondata. Il riparto si determina secondo il criterio del petitum sostanziale, da identificare in funzione della causa petendi e della intrinseca natura della posizione dedotta in giudizio, come codificato dall’art. 7 cod. proc. amm.

Il Tribunale esclude anzitutto la giurisdizione esclusiva legata all’accordo di programma. Gli accordi ex art. 11 legge n. 241/1990 attraggono al giudice amministrativo le controversie sulla loro sequenza esecutiva, ma nella specie l’accordo non aveva come parti i ricorrenti, bensì il Comune e la Regione. L’acquisto degli immobili costituisce elemento esterno all’accordo, e la lite non riguarda l’adempimento del contratto di programma.

Neppure i singoli patti di opzione sono qualificabili come accordi procedimentali: difetta un previo atto pubblicistico e la struttura è quella del contratto di opzione, quale negozio bilaterale che genera una proposta irrevocabile, secondo la ricostruzione della Cassazione civile sez. I n. 23022 del 2006 richiamata nel testo.

Il punto decisivo è l’assenza di un potere pubblicistico. Con l’atto impugnato il Comune ha invocato l’art. 3 del patto di opzione, che prevedeva la condizione risolutiva della mancata ammissione a finanziamento, ritenendola avverata in ragione dello stato di degrado degli immobili. Ha quindi esercitato un potere privatistico, con conseguente tutela davanti al giudice ordinario. Il richiamo, nelle premesse, all’assenza di interesse pubblico all’acquisizione di immobili inutilizzabili resta marginale.

Quanto alle disposizioni di indirizzo, il ricorso è inammissibile per carenza di interesse: tali atti, privi di contenuto dispositivo puntuale, non producono effetti lesivi immediati e necessitano di ulteriori atti di attuazione. Il ricorso è dunque dichiarato inammissibile, con salvezza degli effetti della domanda ex art. 11, comma 2, cod. proc. amm. e compensazione delle spese.