Distanze tra pareti finestrate e irrilevanza delle deroghe per allineamenti stradali (TAR Sicilia n. 2907 del 15.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, per pareti finestrate devono intendersi non soltanto le pareti munite di vedute in senso stretto, ma tutte quelle dotate di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, comprese porte, balconi, finestre, luci e saracinesche. Anche un’apertura destinata all’accesso di persone e cose integra la nozione, ove sia idonea a consentire la veduta sul fondo vicino. Le deroghe alle distanze minime fondate sugli allineamenti stradali presuppongono una strada pubblica e non si applicano quando la parete prospetti su una strada gravata da servitù di passaggio di natura privata. La condizione di interclusione del fondo non sussiste quando l’immobile abbia affaccio sulla strada pubblica o quando la servitù di passaggio abbia fatto cessare tale stato. A fronte di un provvedimento di natura vincolata, l’obbligo di motivazione è soddisfatto dal richiamo alle previsioni normative che regolano la fattispecie.

Il Fatto

I ricorrenti presentano una SCIA per l’apertura di una saracinesca e di una piccola luce di areazione su un fabbricato ricadente in zona territoriale omogenea “B”. Il Comune adotta un provvedimento di diniego, rilevando che la parte del fabbricato destinata a diventare finestrata si colloca a distanza inferiore ai dieci metri dalle pareti dei fabbricati antistanti, in contrasto con l’art. 9, punto 2), del D.M. n. 1444 del 1968.

I ricorrenti impugnano il diniego davanti al TAR Sicilia, deducendo l’inapplicabilità della prescrizione per effetto di deroghe regionali e dello strumento urbanistico comunale, nonché l’estraneità della saracinesca e della luce alla nozione di parete finestrata. Presentano poi una seconda SCIA, contenente il solo progetto della saracinesca, anch’essa rigettata; avverso tale secondo diniego propongono motivi aggiunti, lamentando anche il superamento del termine di trenta giorni per l’esercizio del potere inibitorio. Il Comune non si costituisce.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rileva anzitutto il carattere unitario della vicenda amministrativa: il secondo progetto costituisce riproposizione del precedente, al netto della sola luce di areazione. Il secondo diniego ha quindi natura essenzialmente confermativa, con motivazione sostanzialmente coincidente. Da ciò deriva l’infondatezza della censura sul preteso superamento del termine di cui all’art. 19 della legge n. 241/1990: la nuova istanza non ha comportato alcun azzeramento delle scansioni procedimentali già maturate.

Nel merito, il TAR richiama un orientamento consolidato (C.G.A. n. 759 del 2021, Cons. Stato Sez. VII n. 7004 del 2023, Sez. IV n. 5557 del 2013): per pareti finestrate si intendono tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno. La saracinesca, in quanto apertura idonea a consentire la veduta oltre che l’accesso, rientra nella disciplina delle distanze.

Non operano le deroghe invocate. La normativa regionale sugli allineamenti stradali riguarda le strade pubbliche, mentre la parete interessata prospetta su una stradella costituita in forza di una servitù di passaggio di fonte contrattuale, di natura privata. La servitù di passaggio non può estendersi fino a configurare una distinta servitù di veduta; le previsioni degli atti di trasferimento, per la loro generalità, integrano al più un diritto obbligatorio, inidoneo a fondare ulteriori vedute.

Quanto alla pretesa condizione di interclusione, il Collegio osserva che l’immobile presenta affaccio sulla strada pubblica, circostanza che già esclude tale stato; peraltro la servitù di passaggio ha fatto cessare la condizione di interclusione. Infine, il provvedimento ha natura vincolata, sicché il richiamo alle previsioni normative soddisfa l’obbligo di motivazione. Entrambi i ricorsi sono rigettati, con nulla sulle spese per la mancata costituzione del Comune.