Capacità edificatoria residua e frazionamento del lotto originario (Cons. Stato n. 4151 del 22.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel rilascio dei titoli autorizzatori di nuove costruzioni il Comune deve tenere conto della volumetria già impiegata sull’area, compresa quella realizzata in sede di sanatoria o di condono edilizio. Qualora un’area edificabile sia frazionata tra più proprietari, la potenzialità edificatoria complessiva resta invariata: i titolari dei singoli lotti dispongono soltanto della volumetria residuale, proporzionata all’estensione attuale del fondo e non a quella originaria. La capacità edificatoria non viene rigenerata dal frazionamento e dalla vendita dei lotti, né può essere duplicata computando più volte le medesime superfici. Diversamente si consentirebbe di aggirare gli indici di fabbricabilità della zona attraverso successive alienazioni. Il titolo edilizio che si fondi su un calcolo non verificato delle possibilità edificatorie residue è viziato per difetto di istruttoria e di motivazione.

Il Fatto

Un privato impugna davanti al TAR Liguria due concessioni edilizie rilasciate su terreni confinanti con la propria proprietà, recanti la costruzione di due nuovi fabbricati e la ristrutturazione di tre preesistenti immobili agricoli. I titoli impugnati erano stati preceduti da altri due, annullati in autotutela dal Comune dopo la sospensione cautelare disposta dal giudice amministrativo. Alla base del nuovo rilascio vi era un atto di sottomissione rettificativo, con il quale il controinteressato aveva ridotto l’asservimento alle sole aree effettivamente utilizzate per l’edificazione precedente.

Il TAR respinge il ricorso. Il ricorrente appella articolando tre motivi, incentrati sulla violazione delle norme di piano, sulla natura provvedimentale di una nota comunale e sul nuovo asservimento. Le parti appellate eccepiscono l’inammissibilità per carenza di interesse, contestando la sufficienza della mera vicinitas. Il Consiglio di Stato dispone integrazione del contraddittorio e una verificazione tecnica sull’estensione del lotto originario e sulla capacità edificatoria residua.

La Motivazione della Corte

L’eccezione preliminare è respinta. Il Collegio condivide l’orientamento secondo cui la sola vicinitas non è sufficiente, ma rileva che l’appellante ha documentato il pregiudizio concreto: la strada di accesso alla propria abitazione è la medesima percorsa dagli utenti dell’agriturismo e, per dimensioni e carreggiata, risulta inidonea a sostenere il maggior carico urbanistico determinato dagli interventi.

Nel merito l’appello è fondato. I titoli impugnati si basano sull’applicazione errata del preteso principio del lotto originario, invocato dalle parti appellate ma assente dalla legislazione urbanistica e dalla pianificazione applicata. Il Comune ha ricostruito la consistenza del lotto risalendo alla data di adozione del PRG, includendovi quote di superfici nel frattempo scorporate e non acquisite dal controinteressato. Operazione che, osserva il Collegio, è ultronea rispetto al principio invocato.

Il principio va rettamente inteso nel senso che, quando un’area edificabile è frazionata tra più proprietari, la volumetria disponibile nell’intera area resta invariata e i titolari dei singoli lotti dispongono solo della capacità residua, tenuto conto di quanto già costruito, secondo l’insegnamento di Cons. Stato Sez. VI n. 2215 del 2019. Non è ammissibile che una porzione benefici di tutta la volumetria originaria a discapito delle altre.

La verificazione accerta inoltre un quadro di irregolarità risalenti: atti di sottomissione non trascritti, indici di edificabilità riportati in misura errata, reiterate rettifiche. Il Collegio rileva che parte dell’indice era già stata assorbita dalle costruzioni preesistenti, poi modificate e ampliate dai proprietari con abusi edilizi, e che lo stesso controinteressato ha goduto del condono mutando la destinazione d’uso di volumi tecnici. Occorre pertanto verificare se già nel 1992 l’indice dell’area fosse esaurito, evenienza coerente con il vincolo di inedificabilità assunto con l’atto integrativo.

In sede di riesercizio del potere l’amministrazione dovrà emendare il difetto di istruttoria e di motivazione, verificando le effettive possibilità edificatorie residue sulla base dell’estensione attuale del lotto e degli indici di piano. I terreni asserviti nel 1992 non possono più concorrere a calcoli successivi, pena la duplicazione delle volumetrie ammesse. L’appello è quindi accolto e, in riforma della sentenza, il ricorso di primo grado è accolto; le spese del doppio grado, comprese quelle di verificazione, sono compensate.