Condono edilizio: ultimazione dell’abuso e onere probatorio a carico del proprietario (Cons. Stato n. 4372 del 21.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio disciplinato dal d.l. n. 269 del 2003, l’ultimazione dell’abuso alla data del 31 marzo 2003 va verificata secondo due criteri alternativi: quello strutturale, del rustico e copertura, per le nuove costruzioni, e quello funzionale, del completamento funzionale, per le opere interne agli edifici esistenti e per i mutamenti di destinazione d’uso. Il cambio di destinazione d’uso è dunque sanabile solo se, entro tale data, l’immobile abbia acquisito caratteristiche oggettivamente e univocamente idonee alla nuova destinazione, non essendo sufficiente la realizzazione di alcune opere strumentali. Non sussiste alcuna ingiustificata disparità di trattamento rispetto alla nuova costruzione, poiché la diversità delle condizioni di sanatoria riflette la diversità degli abusi. Grava sul proprietario o sul responsabile dell’abuso l’onere di provare la data di ultimazione delle opere.

Il Fatto

La vicenda prende avvio da un’istanza di condono edilizio presentata nel 2003 per un immobile rurale sito nel territorio di un comune laziale, assentito con concessione edilizia e interessato da abusi consistenti nel cambio di destinazione d’uso da agricola a residenziale di alcuni vani, nel frazionamento in due unità abitative e nella chiusura di un porticato.

Il Comune negava la sanatoria, rilevando sulla base di relazioni dell’ufficio tecnico e dei vigili urbani che l’abuso era stato commesso dopo il 31 marzo 2003, termine ultimo fissato dalla normativa regionale e statale. Il TAR Lazio respingeva il ricorso proposto dall’interessata. La proprietaria impugnava quindi la sentenza di primo grado con quattro motivi di appello, insistendo sulla qualificazione dell’abuso come nuovo opus e sulla insufficienza del lasso temporale tra la data limite e il primo sopralluogo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il tema della qualificazione dell’abuso. La dichiarazione resa dall’istante in sede di rettifica dell’istanza, anche a prescindere dal suo preteso valore confessorio, segna il perimetro della decisione amministrativa, in ossequio al principio di coerenza tra chiesto e pronunciato. L’Amministrazione doveva pertanto verificare la sussistenza dei presupposti per il condono della tipologia dichiarata.

Il profilo decisivo è però altro. La motivazione del diniego è idonea a escludere la condonabilità di qualsiasi tipologia di abuso, poiché il motivo ostativo consiste nella mancata ultimazione dell’opera entro il 31 marzo 2003. Il Collegio richiama l’art. 32, comma 25, del d.l. n. 269 del 2003 e l’art. 31, comma 2, della legge n. 47 del 1985, applicabile anche al condono del 2003, che distingue il criterio strutturale da quello funzionale.

Quanto al cambio di destinazione d’uso, la Corte aderisce all’indirizzo secondo cui il completamento funzionale richiede non solo le opere che denunciano la nuova destinazione, ma tutte quelle che la rendono effettivamente possibile. Nel caso concreto il verbale di sopralluogo documenta murature perimetrali del piano interrato non edificate, opere interne al grezzo, impianti solo predisposti e assenza di infissi e pavimenti: difetta quindi anche il più elementare requisito strutturale. La perizia tecnica redatta su incarico della Procura colloca inoltre il frazionamento in epoca successiva alla data limite.

La Corte esclude la prospettata disparità di trattamento e dichiara manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale: esigere il completamento funzionale per l’opus trasformato è scelta ragionevole, perché l’attività modificativa di una struttura esistente giustifica un quid pluris rispetto alla nuova costruzione. Quanto alla chiusura del porticato, l’appellante non ha assolto l’onere probatorio sulla risalenza temporale, e i rilievi satellitari e la fattura prodotti non valgono a dimostrare il completamento funzionale. Il diniego, provvedimento vincolato, resiste anche sotto il profilo dell’art. 21-octies della legge n. 241 del 1990, non emergendo alcun esito provvedimentale diverso. L’appello è respinto, con condanna alle spese.