Cambio d’uso da locale accessorio ad abitazione e autonomia funzionale (TAR Lombardia n. 446 del 21.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione di un locale accessorio o pertinenziale in vano abitabile, caratterizzata dall’approntamento degli elementi essenziali per conseguire un’autonomia funzionale, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico. Essa è assoggettata al regime del permesso di costruire a prescindere dall’esecuzione di opere, dall’aumento di volumetria o di superficie, ed è assimilabile a un cambio di categoria riconducibile all’art. 23-ter, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001. L’intervento non è legittimato da titoli edilizi che assentono solo una manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001. L’autonomia funzionale acquisita rende rilevanti i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, a prescindere dall’utilizzo dello stesso per finalità di locazione turistica. Il potere esercitato dall’amministrazione è di natura ripristinatoria, non sanzionatoria in materia di locazioni turistiche.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un locale identificato catastalmente quale rimessa/autorimessa, facente parte di un più ampio fabbricato residenziale. A seguito di segnalazione dei Carabinieri, il competente ufficio tecnico comunale effettuava un sopralluogo volto a verificare la conformità edilizia e urbanistica del corpo di fabbrica. Dal controllo emergeva che il locale, interessato in precedenza da interventi legittimati con SCIA per manutenzione straordinaria e da un permesso di costruire per l’installazione di pannelli fotovoltaici, era stato adibito a mini alloggio, con camera da letto, servizio igienico e angolo cottura, occupato da due persone.

Il Comune avviava il procedimento e adottava un’ordinanza di ingiunzione di demolizione delle opere abusive e di ripristino dello stato dei luoghi, contestando il cambio d’uso da locali accessori a locali di abitazione, la ristrutturazione edilizia in assenza di titolo e la violazione del regolamento d’igiene per superfici inferiori ai minimi. Il ricorrente impugnava gli atti davanti al TAR Lombardia, deducendo l’insussistenza di alcuna modifica di destinazione d’uso e lo sviamento del potere edilizio verso finalità sanzionatorie in materia di locazioni turistiche. L’istanza cautelare veniva respinta.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge entrambi i motivi. Sul primo, rileva che dall’esame della documentazione, anche fotografica, emerge come il locale di servizio, individuato nella scheda catastale quale rimessa/autorimessa anche dopo gli interventi assentiti, sia stato destinato a locale di abitazione. Esso presenta gli elementi essenziali per conseguire un’autonomia funzionale: camera da letto, servizio igienico e angolo cottura. La stanza ha così perso la funzione servente rispetto all’abitazione principale, a prescindere dall’aspetto impiantistico.

Il Tribunale esclude che l’indicazione della superficie quale “residenziale” nella relazione per il calcolo del costo di costruzione possa legittimare tale destinazione. All’interno di un’unità immobiliare residenziale occorre distinguere i locali abitabili in senso stretto dagli spazi accessori. Richiamando Cons. Stato, Sez. IV, n. 6572 del 05.07.2023, il Collegio afferma che il passaggio da locali accessori a vani residenziali integra una modificazione edilizia con effetti sul carico urbanistico, con assoggettamento al permesso di costruire indipendentemente dall’esecuzione di opere e dall’aumento di volumetria o superficie.

Il mutamento da pertinenza a vano abitabile è attuabile con intervento di tipo ristrutturativo e presenta carattere urbanisticamente rilevante, assimilabile a un cambio di categoria ex art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, come ritenuto da TAR Campania, Salerno, n. 2690 del 14.10.2022. Di qui l’illegittimità del realizzato, poiché i titoli edilizi legittimavano solo una manutenzione straordinaria.

L’autonomia funzionale acquisita rende altresì rilevanti i profili igienico-sanitari. Il sopralluogo accerta superfici inferiori ai minimi del Regolamento Locale d’Igiene per la camera e il servizio igienico, l’assenza del soggiorno e l’inserimento dell’angolo cottura nello spazio destinato all’antibagno. Il contrasto investe anche l’art. 10, punto 8, delle NTA del PGT, che per le zone “B di completamento” impone una superficie minima di 60 mq per unità immobiliare. Tali richiami sono strumentali alla declaratoria di illegittimità urbanistica, poiché le dimensioni del mini-appartamento non assicurano la vivibilità secondo la valutazione normativa.

Quanto al secondo motivo, il Collegio esclude lo sviamento. L’amministrazione non ha esercitato un potere sanzionatorio in materia di locazioni turistiche, ma un potere ripristinatorio per il cambio d’uso realizzato mediante un organismo edilizio autonomamente utilizzabile, sanzionato ai sensi degli artt. 31, 32 e 33 del d.P.R. n. 380/2001. Nel provvedimento non compare alcun riferimento alla legittimità dell’utilizzo per locazione turistica. Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese di giudizio.