In zona A solo manutenzione ordinaria: illegittimo il permesso per ristrutturazione (Cons. Stato n. 4848 del 04.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire che autorizza opere eccedenti la manutenzione ordinaria è illegittimo quando la disciplina urbanistica comunale consente in zona A soltanto tale tipologia di intervento. La qualificazione tecnica dei lavori – ristrutturazione edilizia o manutenzione straordinaria – non esaurisce il giudizio: rileva il vincolo di zona, che preclude ogni opera ulteriore. L’accertamento del contenuto effettivo degli interventi eseguiti costituisce presupposto indefettibile del sindacato di legittimità sul titolo edilizio. Il rilascio del titolo in contrasto con la normativa urbanistica locale determina l’annullamento del permesso e degli atti consequenziali.

Il Fatto

Il Comune rilascia un permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso del piano terra da residenziale a commerciale, la diversa distribuzione degli spazi interni al primo piano e la demolizione e ricostruzione della copertura di un fabbricato. Rilascia altresì l’autorizzazione sismica relativa alla nuova copertura in legno lamellare.

Il proprietario di un immobile confinante impugna gli atti davanti al TAR Campania, Sezione staccata di Salerno, deducendo la violazione della disciplina sulle distanze e delle norme tecniche di attuazione del PRG comunale, che in zona A consentirebbero solo la manutenzione ordinaria. Il TAR respinge il ricorso. Il ricorrente appella, lamentando l’errata qualificazione delle opere e l’omessa pronuncia su ulteriori censure.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge le eccezioni di inammissibilità dell’appello per difetto di specificità e per violazione del divieto di nova in appello. L’appellante ha individuato le criticità della pronuncia e riproposto le doglianze non adeguatamente vagliate in primo grado.

La Sezione dispone una verificazione per accertare la consistenza effettiva dei lavori. L’esito è decisivo: gli interventi sul piano sottotetto, per la modifica delle pendenze, e il cambio di destinazione del piano terra rientrano nella ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, che ricomprende la demolizione e ricostruzione con diverse sagoma, prospetti e caratteristiche planivolumetriche. La loggetta e la sostituzione del tetto sono ascrivibili alla manutenzione straordinaria ex art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380/2001.

Il passaggio centrale non è però la qualificazione delle singole opere. La Corte sottolinea che il dato rilevante è offerto dalla disciplina urbanistica comunale: l’art. 16 delle N.T.A. consente in zona A la sola manutenzione ordinaria, precludendo ogni altra tipologia di intervento edilizio. Ne deriva che il Comune non avrebbe potuto autorizzare lavori che sopravanzano quella soglia.

La Sezione prende atto delle osservazioni del verificatore circa le ricadute della normativa locale sulla sicurezza del patrimonio edilizio e sullo spopolamento del tessuto storico. Tali considerazioni non valgono però a superare il vincolo urbanistico vigente, che resta insuperabile in sede giurisdizionale.

L’appello è quindi accolto e, in riforma della sentenza, il ricorso di primo grado è accolto con annullamento del permesso di costruire e degli atti consequenziali, salvi gli ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione comunale, anche volti a risolvere le criticità della disciplina locale. Le spese del doppio grado sono compensate; quelle della CTU e della verificazione poste a carico di entrambe le parti costituite, per metà ciascuna.