Mareggiate straordinarie e obblighi del concessionario demaniale marittimo (Cons. Stato n. 6957 del 18.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il concessionario demaniale marittimo non risponde del perimento delle opere realizzate sull’area in concessione quando il crollo dipende da eventi atmosferici eccezionali che sovrastano i poteri-doveri di salvaguardia del bene e non da violazione degli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria. L’obbligo rafforzato di custodia e conservazione del bene pubblico non si estende ai danni prodotti da mareggiate straordinarie e imprevedibili. L’ordine di ripristino impartito al concessionario prima che il concedente abbia consolidato l’arenile e la struttura demaniale su cui i manufatti poggiano è intempestivo. Il rischio d’impresa, inteso come rischio di domanda, presuppone condizioni operative normali e non eventi non prevedibili e non imputabili al concessionario.

Il Fatto

La società appellata è titolare di una concessione demaniale marittima avente ad oggetto uno stabilimento balneare nel litorale laziale. Tra la fine del 2023 e l’inizio del 2024 una serie di mareggiate ha eroso l’arenile e scoperto le palificate di fondazione dell’opera pubblica sovrastante, facendo crollare le cabine dello stabilimento. Il comune, dapprima con una nota del 3 ottobre 2024, ha ingiunto alla concessionaria il ripristino delle cabine crollate.

Il TAR Lazio, con sentenza n. 21258 del 2025, ha annullato quell’ordine, qualificando l’intervento come ristrutturazione edilizia di competenza del concedente e non come manutenzione a carico della concessionaria. Il comune ha appellato, sostenendo un obbligo rafforzato di custodia e conservazione e l’inclusione delle mareggiate nella normale alea dell’attività balneare.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove da una premessa pacifica: nessuno ha contestato il contenuto della concessione né l’obbligo del concessionario di eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria previsti dall’art. 7, comma 1, lett. d), dell’atto. Il nodo è quindi stabilire se il crollo delle cabine derivi dall’inadempimento di quell’obbligo o da una causa diversa, perché l’indagine sulle cause è logicamente preordinata a comprendere su chi incomba il ripristino.

La Corte ricostruisce la cronologia degli atti e ne trae un quadro coerente. Le ordinanze sindacali contingibili e urgenti avevano già documentato l’erosione dell’arenile, lo scavo profondo in aderenza al manufatto e la scopertura delle palificate di fondazione. Il fonogramma dei Vigili del fuoco del 13 febbraio 2024 conferma l’attività di erosione da parte del moto ondoso e l’ammaloramento degli elementi in ferro. L’erosione e la scopertura dei pali, osserva la Corte, hanno preceduto di parecchio tempo il crollo.

Da qui la conferma della sentenza di primo grado: il crollo non dipende dalla violazione degli obblighi di manutenzione né dall’obbligo rafforzato di custodia del bene pubblico, bensì da eventi atmosferici eccezionali che esulavano dalla sfera di controllo del concessionario. L’ordine di ripristino, impartito senza che il comune o gli altri enti proprietari avessero consolidato l’arenile e la struttura demaniale di fondazione, è perciò intempestivo: la consapevolezza dell’amministrazione emerge già dalla nota del 22 novembre 2023, con cui il comune aveva trasmesso alla Regione l’istanza di dichiarazione di calamità naturale.

La Corte respinge anche la tesi dell’alea. Il rischio d’impresa, nella specie rischio di domanda, grava sul concessionario solo a condizioni operative normali, in assenza di eventi non prevedibili e non imputabili allo stesso, sull’insegnamento di Cons. Stato, sez. VII, n. 7200 del 2023 reso in materia di emergenza pandemica. Per analoghe ragioni la ricostruzione delle cabine non può essere posta a carico del concessionario. L’appello è respinto, con compensazione delle spese in ragione della novità delle questioni.