Natura reale dell’obbligo di manutenzione del verde e divieto di vincoli perpetui (TAR Liguria n. 742 del 23.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Gli obblighi di manutenzione delle opere di urbanizzazione assunti dal lottizzante con convenzione urbanistica e ribaditi nell’atto di cessione al Comune costituiscono obbligazioni propter rem: si trasferiscono agli aventi causa dei singoli lotti anche in assenza di uno specifico atto di assenso e anche oltre il termine della convenzione. La controversia relativa a tali obblighi rientra nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, trattandosi di accordi sostitutivi in materia urbanistica ai sensi dell’art. 11, comma 5, legge n. 241/1990. Il giudice non può fissare d’ufficio un termine all’adempimento ex art. 1183 cod. civ., perché ciò integrerebbe il contenuto della convenzione, riservato alle parti. L’obbligo manutentivo non può tuttavia essere perpetuo: il suo termine di efficacia va rimesso a un nuovo accordo tra Comune e proprietari, nel rispetto dei principi civilistici applicabili alle convenzioni urbanistiche.

Il Fatto

I proprietari delle unità immobiliari di un complesso condominiale, tutti aventi causa del soggetto lottizzante, hanno chiesto al giudice amministrativo di accertare l’inesistenza, dal 2001, di qualsiasi obbligo di manutenzione delle aree a verde pubblico realizzate in esecuzione di un piano particolareggiato. Le aree erano state cedute al Comune con atto notarile che, richiamando la convenzione urbanistica del 1996, aveva posto la manutenzione a carico dei soggetti attuatori e dei futuri aventi causa.

I ricorrenti sostenevano che il trasferimento della proprietà delle aree avesse trasferito anche l’onere manutentivo. In subordine, chiedevano la fissazione di un termine finale dell’obbligazione ai sensi dell’art. 1183 cod. civ., per evitare un privilegio sine die in capo all’ente. Il Comune eccepiva il difetto di giurisdizione, qualificando l’atto del 2001 come atto privatistico, e chiedeva il rigetto nel merito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di difetto di giurisdizione. L’atto notarile del 2001 non è un contratto autonomo: ripete la clausola della convenzione e ne costituisce esecuzione, inserendosi negli atti del piano attuativo. Le obbligazioni da esso derivanti rientrano dunque tra gli accordi sostitutivi di provvedimenti amministrativi in materia urbanistica, con conseguente giurisdizione esclusiva ai sensi dell’art. 11, comma 5, legge n. 241/1990.

Nel merito, il Tribunale ricostruisce la volontà delle parti. La convenzione del 1996 aveva costituito un vincolo di destinazione ad uso pubblico sulle aree verdi e posto l’obbligo manutentivo sul lottizzante; l’atto del 2001 ha trasferito le aree al Comune ma ha mantenuto la manutenzione a carico dei soggetti attuatori e dei loro aventi causa. È irrilevante che l’area a verde costituisca la copertura dei box interrati: ciò che conta è la cessione a scomputo degli oneri di aree destinate a servizi, la cui manutenzione resta sul lottizzante anche dopo il trasferimento. Parimenti irrilevante è l’inclusione di parte del verde nel giardino dell’asilo, poiché le aree non mutano destinazione, ma sono rivolte a un uso particolare a favore di determinati utenti.

Il Collegio qualifica gli obblighi come obbligazioni propter rem. Richiama il principio generale per cui l’avente causa del lottizzante assume tutti gli oneri posti a carico di questi, stante la natura reale dell’obbligazione dal lato passivo, trasferendosi ai successivi proprietari anche in assenza di uno specifico atto di assenso (TAR Abruzzo-L’Aquila n. 670/2014; TAR Sardegna n. 467/2013; Consiglio di Stato n. 3016/2002). Tali oneri sono il bilanciamento dei diritti edificatori riconosciuti ai privati e vincolano chi subentra nella proprietà anche oltre il termine della convenzione (TAR Brescia n. 836/2021). La domanda principale di accertamento negativo va pertanto respinta.

Quanto alla domanda subordinata, la fissazione del termine ex art. 1183 cod. civ. non è accoglibile, perché comporterebbe l’integrazione della convenzione, il cui contenuto è rimesso alle parti. Il Tribunale richiama però la decisione del TAR Lombardia n. 603/2023, che ha ritenuto nullo o non più efficace un obbligo “in perpetuo” di manutenzione ordinaria del verde pubblico: l’ordinamento non consente vincoli contrattuali perpetui, come dimostrano i limiti di durata di locazione (art. 1573 cod. civ.) e affitto di fondi destinati al rimboschimento (art. 1629 cod. civ.). L’obbligo manutentivo non può quindi essere perpetuo: potrà essere oggetto di un nuovo accordo tra Comune e ricorrenti sul termine di efficacia, nel rispetto dei principi civilistici applicabili alle convenzioni urbanistiche. Il ricorso è respinto, con spese compensate.